Проектное финансирование изменит схемы вложений в недвижимость

Долевое участие предлагается заменить проектным финансированием строек с привлечением банковских кредитов. Означает ли это, что рынок частных инвестиций в недвижимость прекратит существование? «Разумная Недвижимость» собрала мнения экспертов.

Президент РФ поручил правительству разработать план действий, который позволит за три года полностью отказаться от привлечения средств граждан при строительстве жилья. Долевое участие предлагается заменить проектным финансированием строек с привлечением банковских кредитов. Означает ли это, что рынок частных инвестиций в недвижимость прекратит существование? Если нет, то каким образом можно будет зарабатывать на новостройках? «Разумная Недвижимость» собрала мнения экспертов по данному вопросу.

Директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая:

—По нашим оценкам, до 10-15% сделок на рынке новостроек Петербурга и Ленинградской области совершается сегодня с целью вложения средств. Скорее всего, в краткосрочной перспективе инвестиционный спрос сохранится на этом же уровне. Данная категория покупателей приобретает недвижимость на начальном этапе строительства, когда стоимость квадратного метра значительно ниже, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Переход на проектное финансирование приведет к тому, что инвесторы не смогут покупать жильё на ранних стадиях строительства. Но остаются доступными другие варианты: покупка готовой квартиры или приобретение апартаментов для дальнейшей сдачи в аренду (рантье).

Инвесторов, которые в сегодняшней ситуации рассматривают приобретение квартиры как возможность получения прибыли после перепродажи, привлекают студии и однокомнатные квартиры площадью от 30 до 40 кв. м с полной отделкой. С точки зрения локации – это новостройки, расположенные в активно развивающихся городских районах, вблизи станций метро и транспортных артерий. С отменой долевого строительства интерес инвесторов к данному сегменту очень маловероятен.

Если говорить о покупателях, рассматривающих приобретение квартиры с целью сдачи в аренду, то в новых реалиях интерес будет смещен в сторону апартаментов или двух- и трёхкомнатных квартир для сдачи в аренду семьям с детьми.

Генеральный директор «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев:

—В настоящий момент оперативный уход от долевого строительства не представляется возможным. Однако 214-ФЗ и сопутствующие законодательные нормы требуют настолько серьёзных изменений в работе застройщиков, что их полная отмена видится нам не самым худшим вариантом. Вышеупомянутые нормативно-правовые акты нецелесообразны не только для строительной отрасли, но и для потребителей.

Если рассматривать покупку жилья с точки зрения инвестирования в недвижимость, то, вероятно этот вид деятельности станет неинтересным: рынок недвижимости сегодня практически не растёт, цены на рынке новостроек толкает вверх фактор готовности жилья. Тогда как сегодня, вкладывая на котловане, вполне можно заработать до 15-20%.

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова:

—Доля инвестиционных сделок на первичном рынке в этом году составляет около 12-17%. Без сомнения, после отказа от долевого финансирования с рынка уйдёт часть инвесторов, настроенных на вложения в новостройки ещё на стадии котлована, что также отразится на стоимости квартир.

Однако это не означает, что частные инвестиции в жильё прекратят свое существование – в основном сократится число «спекулянтов». Кроме вложений на ранней стадии готовности объекта существуют и другие виды сделок, которые начнут набирать популярность. Например, покупка квартир в корпусах первой очереди или рядом со строящейся станцией метро, новым пересадочным узлом или транспортной развязкой, а также покупка жилья для сдачи в аренду.

Директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «МеталлИнвестБанк» Ирина Переверзева:

—Зарабатывать на новостройках можно будет, выстраивая рабочие отношения с банками, потому что таким образом люди меньше рискуют, вкладывая средства в строительство на этапе котлована. Мы знаем, что в стране именно по причине такого подхода не только крупные строительные компании испытывали сложности, но и есть десятки тысяч людей, которые ожидают, когда государство поможет им достроить жильё.

На самом деле рынок частных инвестиций в жильё не перестанет существовать, просто изменится схема денежных потоков. Станут более популярны ЗПИФы, которые делаются под определённые объекты недвижимости. Поскольку банки будут вкладывать больше средств в кредитование девелоперов, станет больше стимулов продвигать как ипотеку, так и её рефинансирование. За счёт более понятных отношений с застройщиками банки смогут предлагать более привлекательные условия на покупку жилья и в целом на ипотечные продукты. При этом ставки при сохранении нынешней ситуации в экономике будут постепенно снижаться.

Источник: Разумная недвижимость