Как взять ипотеку в 2024 году

Из-за роста цен на недвижимость самостоятельно накопить нужную сумму на покупку собственного жилья очень сложно. Поэтому многие решают обратиться за финансированием к банку, оформив ипотечный кредит. Разбираемся, кто может получить такой денежный заем и какие условия ипотеки на покупку квартир действуют в 2024 году.

Есть ли смысл в ипотеке

Ипотека – это кредитный продукт, предназначенный для покупки квартиры, дома или другой недвижимости. Такое кредитование обходится недешево. Ежегодная процентная ставка по кредиту зависит от ключевой ставки Центробанка, а на суммарную переплату влияют первоначальная сумма, выбранный срок и график платежей. В среднем россияне переплачивают не менее четверти от первоначальной стоимости жилья, а в случае максимального срока этот показатель может даже превышать 100%. Поэтому ипотеку не стоит считать беспроигрышным вариантом покупки недвижимости.

У переплаты по ипотечному кредитованию есть и другая, положительная сторона. К преимуществам такого способа улучшить жилищные условия относят:

●       Быстрое получение имущества в собственность. Условия на рынке недвижимости постоянно изменяются, и это стоит учитывать. В отдельных городах и регионах цены постоянно растут, и промедление может свести шансы на самостоятельную покупку к нулю. С ипотекой квартиру можно оформить в собственность сразу, и дальнейшее подорожание квадратных метров никак не скажется на условиях уже действующего договора.

●       Возможность улучшить жилищные условия уже сейчас. По сути, проценты можно расценивать как плату за комфорт. Вместо того, чтобы «в никуда» отдавать деньги за аренду или жить в плохих условиях, можно вселиться в свою квартиру сразу и обустраивать ее на правах владельца, без каких-либо ограничений.

●       Доступ к более комфортной недвижимости. Покупка по ипотечной программе дает возможность взять студию , таунхаус или квартиру в новостройке, приобрести жилье в перспективном районе, на которые было бы очень сложно накопить.

Процентная ставка в 2024 году

С 13 сентября 2024 года Центробанк РФ повысил ключевую ставку, и сейчас она составляет 19%. Соответствующим образом изменились и условия банков при оформлении ипотечного кредитования: если заемщик не может претендовать на льготный тариф, средняя ставка составит 18,4% годовых. Этот скачок приведет к существенной переплате по всем вновь оформленным ипотекам.

Однако, несмотря на изначально невыгодные условия, покупка жилья в кредит все еще имеет смысл. Центробанк регулярно пересматривает размер ключевой ставки, и в случае ее уменьшения заемщики не обязаны платить первоначальные проценты. По информации РБК, в условиях некоторых банков уже при оформлении договора прописывается пункт, согласно которому в случае изменения ключевой ставки можно снизить процент.

Даже если такого пункта нет, при пересмотре рыночных условий заемщик сможет оформить рефинансирование, то есть взять новый кредит в том же или другом банке, но уже на более выгодных условиях. Попутно можно пересмотреть срок, график платежей и другие параметры с учетом изменившихся финансовых возможностей.

Кто может взять ипотеку на жилье

С помощью ипотечного кредита можно получить жилье гораздо раньше, чем если копить самостоятельно, однако у этого метода все же есть свои нюансы. Подать заявку на ипотеку и рассчитывать на финансирование могут далеко не все заявители. У банков есть свой перечень обязательных требований, который включает в себя ряд важных пунктов:

Гражданство

В большинстве случаев взять в российском банке любой кредит, а особенно такой долгосрочный и крупный, как ипотека, можно только при наличии гражданства РФ. Кроме того, кредитор потребует, чтобы у кандидата была постоянная или временная прописка в регионе, в котором есть его действующие отделения. Также может приниматься во внимание фактическое место проживания.

Впрочем, все зависит от условий конкретного кредитора. Некоторые банки одобряют заявления и иностранным гражданам. В таком случае они должны иметь право на постоянное проживание на территории РФ. Однако обычно к иностранцам предъявляются особо строгие требования.

Возраст

По законодательству кредитование доступно только для совершеннолетних граждан. Однако большинство банков разрешает оформить ипотеку только заявителям не младше 21 года.

Помимо минимального возраста, также устанавливается верхний возрастной порог. Отметка обычно колеблется в пределах 65-75 лет, в зависимости от банковских условий. При этом заемщик должен быть младше установленного порога на момент погашения долга, а не покупки квартиры. Поэтому, чем старше кандидат, тем меньший срок ему доступен.

Доход

Для одобрения заявки на ипотеку заемщик должен быть платежеспособным. Под этим понятием подразумевается возможность в срок выплачивать все ежемесячные платежи, чтобы погасить задолженность в соответствии с графиком. Простого наличия работы при этом недостаточно. Принимаются во внимание такие показатели:

●       Официальность. Подтверждать зарплату нужно формой 2-НДФЛ или выписками банка, поэтому прибыль «в конвертах» не будет учитываться.

●       Постоянность. Чтобы оформить ипотечный кредит, нужно работать на постоянной работе, а не на сезонных заработках.

●       Стабильность. При многолетнем кредитовании нельзя исключить риска увольнения, однако банки пытаются его минимизировать. Они требуют, чтобы общий трудовой стаж составлял не менее 1 года, а на текущем рабочем месте сотрудник должен проработать не менее 3-6 месяцев.

Для других форм занятости также устанавливаются определенные критерии:

●       Самозанятым – оформить статус не менее чем за полгода до подачи заявки.

●       Предпринимателям и юридическим лицам – вести деятельность не менее года.

Точные условия, при которых может быть оформлена долгосрочная ипотека на приобретение своей квартиры, зависят от банковских правил.

Кредитная история (КИ)

Кредитная история – это финансовая репутация заемщика, которая отражает его ответственное отношение к кредитованию. КИ хранится в бюро: при желании ее можно посмотреть самостоятельно, а банк обязательно сделает запрос при вынесении решения по заявке.

В случае с кредитной историей требования банков довольно расплывчаты. Идеальным вариантом считается полное отсутствие просрочек по взятым ранее кредитам и займам. Если кандидат допускал просрочки или вовсе не возвращал деньги, КИ считается плохой и получить деньги для покупки собственного жилья вряд ли получится. Однако также часто учитывается давность негативных записей: если заемщик «перекрыл» старые просрочки рядом успешно закрытых кредитов, его шансы возрастут.

«Чистая» КИ скорее идет в минус кандидату, так как она не дает никакой информации о его дисциплинированности. Поэтому желательно, чтобы до подачи запроса уже были успешно погашенные кредиты или микрозаймы.

Какие документы нужны для подачи заявки

Чтобы подать заявку, потребуется подготовить пакет документов. Это довольно большой список, в который входят:

●       Паспорт гражданина РФ или другой заменяющий его документ

●       ИНН

●       СНИЛС

●       Справка о доходах по форме 2-НДФЛ (для ИП и юрлиц – налоговая отчетность, для пенсионеров – выписка с пенсионного банковского счета)

●       Копия трудовой книжки, заверенная подписью и мокрой печатью работодателя

●       При наличии дополнительных доходов – справка об их размере (3-НДФЛ) или выписка из банка

●       При использовании материнского капитала – копия сертификата и положительное решение от органов опеки

●       При подаче запроса на льготную ипотеку – документы, подтверждающие принадлежность к соответствующей категории

Помимо самого заемщика, ипотека может выплачиваться с привлечением созаемщика или поручителя. Если предусмотрен такой договор, дополнительно потребуются их документы и справки о доходах.

Как определить сумму ипотеки на квартиру

Чтобы выбрать недвижимость из доступных на первичном или вторичном рынке  квартир, домов или студий, важно понимать свой бюджет, то есть сколько будет готов выдать банк. Этот показатель зависит от ряда параметров:

●       Условия кредитования в конкретной организации. Например, крупнейшие банковские учреждения РФ могут выдать до 100 миллионов рублей, а других компаниях этот порог составит 10-15 миллионов.

●       Тариф. Предложение, на которое вы хотите подать заявку, также может иметь ограничение по сумме. Например, в случае с льготным тарифным планом кредитор будет ориентироваться уже на максимальную сумму, переплату по которой готово компенсировать государство.

●       Параметры желаемой квартиры. В городах-миллионниках и особенно в перспективных районах суммы выше.

Чтобы вы получили жилищный займ на более выгодных условиях, сравните как можно больше предложений от банков, ведущих свою деятельность в вашем регионе. Учитывайте процентную ставку, первоначальный взнос и другие показатели, чтобы найти выгодный тариф.

К доступной сумме ипотеки также понадобится добавить первоначальный взнос, то есть сумму, которую вы платите продавцу недвижимости сразу, при оформлении договора. По стандартным ипотечным тарифам размер первоначального взноса составит 15-20% от цены квартиры, а при льготном кредитовании – до 30%. Получается, в целом цена выбранной недвижимости не должна превышать суммы первоначального взноса и одобренной вам ипотеки.

Как рассчитать ежемесячный платеж и переплату

Чтобы понять, сколько в итоге придется переплатить, потребуется прибегнуть к предварительному расчету. Каждый ежемесячный платеж состоит из двух частей:

●       Основной долг – направляется на погашение суммы, полученной на покупку недвижимости.

●       Проценты – ставка, начисленная за соответствующий период.

Чаще всего ипотека имеет аннуитетный формат. Это означает, что вначале большая часть платежа уходит на выплату процентов, а ближе к погашению задолженности – на возврат основного долга. При этом, если используется опция досрочного погашения, то вся сумма идет в счет основной задолженности, а график оплат пересматривается.

Расчет суммарной переплаты и ежемесячных платежей производится по сложной формуле, в которую нужно подставлять много переменных величин. Самостоятельно рассчитать стоимость ипотеки сложно, для этого существуют специальные сервисы, которые дадут вам результат за несколько секунд. Один из них – Домклик. Чтобы подобрать условия, достаточно указать:

●       Регион

●       Первичный или вторичный рынок

●       Тип ипотеки

●       Цену квартиры

●       Размер первого взноса

●       Наличие или отсутствие материнского капитала

●       Срок

●       Наличие других услуг

В результате калькулятор автоматически выдаст ежемесячных платеж, общую сумму к погашению и даже подскажет, какой минимальный размер дохода нужно иметь, чтобы такая заявка была одобрена. Использование калькуляторов экономит время и помогает точно рассчитать затраты.

На какой срок выгоднее брать ипотеку

Когда вы узнали, какую сумму можно получить, нужно определиться со сроком ипотеки. В зависимости от тарифов и банковских условий, доступная продолжительность может составлять от 1 года до 30 лет. Существуют 3 стратегии выплаты долга, среди которых обычно выбирают заемщики:

●       Минимальный срок, или скоростное погашение. Чем короче срок, тем меньше в итоге будут проценты по поданной заявке. Однако нужно принимать во внимание не только выгоду, но и неизбежные минусы. Большой ежемесячный платеж существенно повлияет на бюджет, из-за чего придется экономить или терпеть ухудшающийся уровень жизни, пока долг не будет закрыт.

●       Максимальный срок, или небольшая нагрузка на бюджет. При выборе максимального срока, например, на 30 лет, регулярный платеж будет относительно небольшим, сравнимым с арендной платой или даже ниже. Такой формат защищает от избыточной экономии и сохраняет привычный уровень жизни. Однако придется мириться с большой итоговой переплатой, которая может превысить 100%.

●       Баланс. Чаще заемщики выбирают баланс между экономией и комфортом. Здесь диапазон выбора широк и зависит от неудобств, на которые допустимо пойти ради итогового снижения переплаты.

При сокращении кредитного срока важно принимать во внимание соотношение обязательного платежа и дохода заемщика (или созаемщиков). Для одобрения важно, чтобы он не превышал 50% от дохода. Комфортный показатель находится в пределах 30% от заработка.

При выборе срока в заявке на оформление ипотеки также полезно помнить, что существует опция досрочного погашения. Если у вас появятся дополнительные средства (наследство, материнский капитал, подарок и т.д.), вы сможете внести их вне очереди или даже полностью закрыть долг. При этом ежемесячные платежи будут пересчитаны, а суммарная переплата станет меньше.

Как получить одобрение ипотеки в банке: полезные рекомендации

Если вы нашли банк с подходящими для вас условиями, важно убедиться в соответствии требований к заемщику. Как правило, в случае отрицательного ответа подать заявку на ипотеку повторно можно только после длительного перерыва, поэтому желательно получить положительный ответ с первого раза. Следующие рекомендации помогут вам убедить банк в своей платежеспособности.

●       Выбирайте кредитора, который вас знает. Банки более склонны одобрять запросы клиентам, которые уже имеют открытые счета, подключенный зарплатный проект или исправно платили по кредиткам.

●       Предоставьте максимально полную информацию о доходах. Если вы сдаете недвижимость в аренду, занимаетесь подработками или имеете другой заработок, важно документально подтвердить его наличие. Эти документы нужно приложить к заявлению. Если у вас есть спутник жизни, приложите свидетельство о браке и его справку о доходах.

●       Рассчитайте ежемесячный платеж. Просите такой срок, при котором регулярные обязательства не будут превышать 30-50% от вашего заработка.

●       Поработайте над кредитной историей. Если ваша финансовая репутация ранее была испорчена просрочками, попробуйте «освежить» ее. Для этого можно брать микрозаймы и вовремя погашать их, а также грамотно пользоваться кредиткой. Со временем положительных записей станет больше, и с такой КИ вы сможете рассчитывать на ипотеку.

Хотя ипотечное кредитование одобряют не всем кандидатам, на большинство параметров можно повлиять, если подготовиться к обращению в банк. Ответственное отношение ко всем кредитам, исследование банковских условий и максимальный пакет документов – это те самые секреты, которые помогут добиться одобрения запроса и получить долгожданные ключи от собственной квартиры