Документы и схемы продажи новостроек

В наше время покупка квартиры в строящемся доме выглядит гораздо привлекательней, чем приобретение уже готовой квартиры. Выгода очевидна – стоимость такого жилья будет на порядок ниже. Однако и риски, связанные с таким приобретением, тоже имеются, и немалые. В лучшем случае, вы можете не получить обещанное жилье, в худшем – потерять при этом еще и вложенные денежные средства. А происходит это в случае, если застройщик, в обход законодательства о долевом строительстве, предпочитают пользоваться альтернативными схемами заключения соглашений с покупателями – подписание предварительного договора купли-продажи, продажа векселя или использование паевого фонда. 

Для того чтобы понять, каким образом вышеуказанные схемы могут вам навредить, нужно разобраться, что же это такое долевое строительство. В настоящее время в Российской Федерации действует одноименный закон, регулирующий взаимоотношения, возникающие между покупателем и продавцом на стадии строительства жилого объекта. Если покупатель желает приобрести квартиру до того момента, как она будет построена и сдана в эксплуатацию, то он должен заключить с застройщиком договор долевого участи (его еще называют договором соинвестирования). Данный договор застройщик может заключить только после того, как получит разрешение на строительство жилого объекта, а также зарегистрирует права на тот земельный участок, где будет возводиться дом. Такой договор обязует застройщика, получившего от покупателя, денежные средства, после постройки жилого дома передать тому определенную квартиру. Если покупатель посчитает, что действия застройщика каким-то образом нарушают законодательство, он имеет право расторгнуть договор и потребовать обратно свои денежные средства. 

Как видите, в случае участия в долевом строительстве покупатель застрахован от случайных рисков – вложенные в строительство деньги он в любом случае вернет, если конечно застройщик их уже не потратил не целевым образом. Именно поэтому недобросовестные застройщики (которых, к сожалению, сейчас очень много) предпочитают заключать договоры в обход действующего законодательства. Одно из таких соглашений, так называемый предварительный договор, пользуется особой популярностью. По факту он представляет собой не обещание предоставления покупателю жилья, а лишь обещание оформить впоследствии основной договор купли-продажи. Получается, что передав деньги застройщику, вы не приобрели будущую квартиру, а всего лишь получили возможность одним из первых заключить договор о ее приобретении после окончания строительства. Но ведь строительство может и не закончиться. А может случиться так, что застройщик не захочет продавать вам квартиру после возведения новостройки. Добиться того, чтобы вам вернули деньги, можно будет лишь после окончания длительных судебных процессов. Причем не факт, что вам вернут именно деньги. Суд может обязать застройщика заключить стандартный договор продажи и предоставить вам жилплощадь. В данном случае процедура возврата средств или получения квартиры очень длительная, и не все решаются пройти ее до конца. 

Еще одной «серой» схемой является приобретение покупателем векселя, равноценного по стоимости одной из квартир в новостройке. Получается, что вы одалживаете застройщику денежные средства, приобретая вексель, а он впоследствии обязуется вернуть вам долг в натуре (т. е. предоставлением квартиры). Мало кто знает, что в соответствии с гражданским законодательством вексель является обязательством, ничем не обусловленным. Спустя определенное время застройщик может попросту вернуть вам деньги (причем не ту сумму, которую вы передавали ему, а с учетом инфляции). А о квартире вы можете забыть. 

Сравнительно недавно застройщики стали использовать еще один способ «привлечения инвестиций» в процесс строительства – закрытый паевый фонд. При заключении договора об открытии паевого вклада, фактически вы вкладываете свои денежные средства в строительство недвижимости. После окончания строительства вы можете рассчитывать на получение квартиры в новостройке, либо на получение процентов по своему вкладу. При этом каких-либо гарантий того, что вы получите обещанное, нет. Вы являетесь пайщиком, и именно поэтому вы берете все возможные риски на себя (пожар, плохое качество строительства, просрочка сдачи объекта и т. д.). 

Альтернативные схемы чаще всего привлекают покупателей. Происходит это в результате установления застройщиком низкой цены за будущее жилье. Однако, соглашаясь на заключение альтернативных сделок, помните, что бесплатный сыр может быть только в мышеловке. К тому же в наше время вряд ли найдется такой застройщик, который будет работать в ущерб себе.