Шесть опасностей: итоги 2022 года и прогнозы на 2023-й для рынка жилья

2022 год девелоперы начинали в состоянии ралли: росли спрос, цены и предложение. За год ситуация драматически изменилась: спрос снизился, цены понемногу тоже снижаются, а вот предложение вышло в плюс. События конца февраля, а потом объявление частичной мобилизации сильно повлияли на желание людей покупать жилье. Кроме того, Центробанк обещает ограничить программы льготной ипотеки от застройщиков. Чего ждать рынку новостроек в 2023 году?
Период, который весь мир называет ковидокризисом, для участников рынка жилья стал «жирным» из-за ажиотажного спроса на квартиры, который царил в 2020-м и 2021-м. В 2022 году повторить результаты двух прошлых лет не удалось. Forbes побеседовал с участниками рынка и выяснил, чего продавцам и покупателям жилья ждать от наступившего года.

Застройщики беднеют
«Число сделок в 2022 году будет примерно на 20% меньше, чем в 2021-м. Цифры за 11 месяцев — 122 000 ДДУ (договоров долевого участия) против 152 000 ДДУ», — говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Выручка застройщиков снизилась менее драматично за счет роста цен. По данным bnMap.pro (есть в распоряжении Forbes), за 10 месяцев 2022 года в Москве без учета ТиНАО суммарная стоимость проданных лотов составила 777,2 млрд рублей, на 9,8% меньше год к году, в Новой Москве — 157 млрд (минус 6,4%), в Подмосковье — 295,8 млрд (минус 3,2%).

Данные о заключенных сделках Росреестр публикует с задержкой. «Отставание от прошлогодних показателей в столичной агломерации не очень большое, но и наверстать его уже вряд ли получится», — комментирует цифры управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

«Волнообразный спрос в 2022 году компенсировался ростом средней стоимости квадратного метра на 14,6% относительно декабря предыдущего года, поэтому нельзя исключать, что по итогам года, с учетом высокой покупательской активности в ноябре и декабре, выручка крупных застройщиков может установить очередной рекорд», — оптимистичен директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Есть и другая точка зрения. «По нашим оценкам, по итогам 2022 года выручка застройщиков в московском регионе уменьшилась в среднем на 10%, — приводит данные первый вице-президент GloraX Александр Андрианов. — Это произошло из-за снижения объемов продаж, а также предлагаемых скидок, которые девелоперы стали массово запускать в середине года. Если летом размер скидок в среднем составлял 10-15% от стоимости лота, то зимой небывалые прежде скидки в размере 30% стали распространенным явлением».

Попов из «Циан.Аналитики» считает, что заработали застройщики мало. «Прибыль застройщиков, скорее всего, сократилась сильнее [чем выручка], — объясняет он. — В этом году им пришлось перестраивать логистику поставок, нести повышенные затраты на обслуживание кредитов в период высоких значений ключевой ставки и компенсировать часть спреда между рыночной и фактической ставкой по ипотеке по многим из ипотечных сделок».

«Цены на первичное жилье немного выросли, в то же время резко подорожали строительные материалы, поэтому застройщики в 2022 году работали в условиях невысокой маржинальности», — добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.


Низкий спрос 
Спрос в минувшем году был далек от того ажиотажного, к которому девелоперы привыкли в 2020-2021 годах. Дважды за год, в апреле–мае и в октябре, спрос проседал до критических значений, в остальные месяцы он постепенно восстанавливался, но в среднем смог добраться только до уровня 2019 года.

«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — прогнозирует коммерческий директор Vira Ольга Кирилловых. — Во втором полугодии 2022-го не наблюдалось снижения прайсовой цены новостроек, при этом широко распространились различные акционные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато». 

Многие собеседники Forbes отметили, что ценник на новостройки стал одним из главных сдерживающих факторов для спроса, все чаще на рынке стало звучать определение «переоцененный проект». Опрошенные эксперты не озвучили конкретные названия, но перечислили некоторые признаки переоцененных объектов. «Летом и осенью мы видели, как часть застройщиков начала предлагать скидки до 20-35% от стоимости квартиры, — напоминает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. — Чаще всего это можно было наблюдать в новых проектах, ценовая политика для которых разрабатывалась в иных рыночных реалиях».

«В тех районах, где спрос всегда был высоким, сформировался завышенный ценник, так называемые переоцененные объекты», — добавляет председатель правления ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев. «Переоцененные объекты на рынке есть всегда, совсем другое дело — объекты, не находящие спроса из-за разрыва между ценой и спросом, то есть возможностями покупателей, — уточняет Доброхотова из «Бест-Новостроя». — Вторые сейчас появились, это правда».

Но и средний по рынку ценник стал для покупателя великоват. «Номинальные цены предложения в целом по московскому региону без учета ЖК премиальных сегментов выросли за год на 12%, до 267 000 рублей за квадратный метр», — говорит Попов из «Циан.Аналитики». По его оценке, цены сделок в Москве и МО (во всех ЖК) выросли на 11%, до 248 000 рублей за «квадрат», цены сделок, публикуемые в проектных декларациях, выросли на 16%, до 245 000 рублей за квадратный метр.

«В старой Москве средняя стоимость квадратного метра находится на уровне 340 500 рублей (плюс 0,4% за месяц, плюс 0,6% за год); в Новой Москве — 230 500 рублей (минус 0,3% за месяц, плюс 10,3% за год); в Подмосковье — 171 000 рублей ( плюс 0,3% за месяц, плюс 14,4% за год)», — уточняет директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.

«Застройщикам приходится проектировать квартиры меньшей площади, потому что многие клиенты даже с привлечением льготной ипотеки могут приобрести только компактные студии и «однушки», — добавляет Коркка из «Метриума». — Средняя площадь квартир и апартаментов в московских новостройках с начала года уменьшилась на 6,9% — с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м. Вероятно, в ближайшие годы тенденция сохранится». «Спрос на новостройки, конечно, поддерживается ипотекой и субсидированными ставками, но решающим фактором остаются цены», — подчеркивает Архулаев.


Коварная «вторичка»
Рынок вторичного жилья был в стагнации примерно до конца лета, но по мере снижения ключевой ставки, а значит, и стоимости ипотеки, стал отвоевывать внимание покупателей. В этом особенно помогло планомерное снижение цен, говорят собеседники Forbes.

«С мая по октябрь 2022 года мы фиксировали стабильное увеличение доли сделок со вторичным жильем, — делится наблюдениями Зайцев из «Этажей». — Если в мае 29,3% покупателей интересовались загородной недвижимостью, 29,5% — новостройками и только 41,2% — вторничной недвижимостью, то к октябрю соотношение было 21,3%, 18,8% и 59,9% соответственно». «Причина в росте числа сделок, обусловленных сменой места жительства, а также в увеличении доли срочных продаж, — уточняет Попов из «Циан.Аналитики». — На годовом отрезке соотношение почти не поменялось: 38% сделок пришлось на новостройки в этом году, 37% — в прошлом».

И все же опрошенные застройщики ощутили конкуренцию со стороны «вторички». «На рынке вторичного жилья еще с весны началось снижение цен, благодаря чему спрос выглядит лучше, чем на новостройки. Он рос даже в октябре после объявления частичной мобилизации — на 11%, по данным московского Росреестра, — сетует директор московского департамента группы «Аквилон» Дмитрий Рогатых. — В отличие от продавцов вторичного рынка девелоперы новостроек не могут так играть ценой, поскольку она зависит от себестоимости строительства, ставок по проектному финансированию и обязательств перед банками».

«На сегодняшний день вторичный рынок более привлекателен как за счет ценового разрыва, когда вторичное жилье оказывается в большинстве городов дешевле новостроек, так и за счет выхода большого объема предложений в недавно сданных домах, — добавляет Архулаев из «Монолит Холдинга». — По данным «Дом.РФ», средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на первичном рынке с 12 по 18 декабря была равна 10,83%, на вторичном рынке — всего на 0,03% выше (10,86%)».

Суровый Центробанк
Весь год в СМИ широко освещалось противостояние девелоперов и представителей ЦБ, которые начали активно высказываться против субсидирования застройщиками ипотечных ставок до околонулевых значений. В ноябре, выступая в Госдуме, Эльвира Набиуллина заявила, что в начале 2023 года Банк России начнет ограничивать выдачи ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам. А ведь именно эти программы помогли не уронить продажи, говорят собеседники Forbes.

«Главные инструменты поддержания спроса — это ипотека и снижение ипотечных ставок с помощью субсидирования, — перечисляет Рогатых из «Аквилона». — Несмотря на то что регуляторы в последнее время высказываются против таких схем, они останутся в том или ином виде — пусть ипотечные кредиты будут выдаваться не по околонулевым ставкам, но все равно дешевле среднерыночных».

Отказываться от программ субсидирования ипотеки застройщики не намерены. «Как и другие девелоперы, мы ожидаем вступления в силу запрета ЦБ на ипотечные кредиты со ставкой ниже 3%, — печалится Андрианов из GloraX. — Мы продолжим субсидировать ставку за счет собственных средств теперь до уровня 3%». «Околонулевые программы скоро будут свернуты из-за решений Центробанка, однако субсидированные кредиты от застройщиков, вероятно, сохранятся, лишь повысятся минимальные ставки, — резюмирует Коркка из «Метриума». — Думаю, в 2023 году они достигнут 3-4%».


Осторожные банки
Банки в 2022 году ограничивали застройщиков в таком инструменте повышения продаж, как снижение цен. При выдаче проектного финансирования показатели доходности проекта не должны опускаться ниже заложенных в финансовых моделях. «Банки-кредиторы не позволят ценовой демпинг, поэтому рынок будет восстанавливаться очень медленно», — сетует Архулаев из «МонолитХолдинга».

«Работа с маржинальностью — это девиз 2022 года для девелоперов, — грустно иронизирует директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. — Мы ограничены и себестоимостью, и минимальными порогами доходности, которые банки рассматривают при принятии решения о финансировании проектов». На этом фоне застройщики пытаются искать альтернативные источники финансирования, но таковых пока мало и они не всем доступны. «В качестве альтернативных источников финансирования мы провели дебютное размещение биржевых облигаций на сумму 1,5 млрд рублей», — приводит пример Андрианов из GloraX.

«Ведущие застройщики с прочным финансовым фундаментом используют собственные средства. Когда проекты носят рисковый характер, например, в силу инновационной концепции, девелоперы обращаются в мезонинные фонды, — перечисляет Коркка из «Метриума». — Как правило, они предоставляют займы на гибких условиях, но под более высокие проценты. Также компании могут рассчитывать на привлечение заемных средств из ЗПИФН, страховых и пенсионных фондов. Некоторые девелоперы привлекают частных инвесторов». Но, по словам Коркки, 85% финансирования большинства проектов все равно приходится на банки.

Большинство собеседников Forbes согласны, что альтернативные источники финансирования пока не могут даже частично заменить банки, поэтому застройщикам придется и дальше работать под их контролем.


Проклятая неопределенность
«Неопределенность» и «неуверенность», характерные для 2022 года, собеседники Forbes обвинили во многих своих бедах. И если весной девелоперы приписывали эти чувства исключительно покупателям, то сейчас некоторые признают, что и сами ни в чем не уверены. «Динамика ключевой ставки, стремление потребителей сохранить свои средства, рост цен, околонулевая ипотека, господдержка: нам весь год приходилось оперативно решать новые задачи, — перечисляет Архулаев из «МонолитХолдинга». — Сегодня мы не понимаем, какой тренд будет базовым. Кстати, и спрос именно поэтому падает: все ждут стабилизации после нескольких волн краткосрочного ажиотажа».

«Отсутствие уверенности в завтрашнем дне, конечно, сдерживает многих клиентов и является реальным препятствием для выхода на сделку, — добавляет Андрианов из GloraX. — Как в любые кризисные времена, люди опасаются брать на себя тяжелую кредитную нагрузку, особенно ипотечные кредиты с длительным сроком обслуживания».

«Но поднимать платежеспособность населения — задача не застройщиков», — заключает коммерческий директор холдинга РСТИ Екатерина Немченко.


Лишние новостройки
В разговорах участников рынка стало все чаще звучать слово «затоваривание». Квартир выводили на рынок все больше и больше, и к концу года объем предложения оказался существенно больше, чем он был в начале. Кто-то называет это «затовариванием» и риском для рынка, более оптимистичные — восстановлением после 2020-2021 годов, когда на рынке был дефицит.

Сторонники теории затоваривания опасаются его последствий. «Прирост предложения происходит в силу снижения спроса, при этом девелоперы продолжают выводить новые объемы», — констатирует генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. «В ноябре 2022 года в экспозиции на первичном рынке находилось почти 69 000 квартир и апартаментов, что на 51% больше, чем год назад в ноябре 2021 года, — уточняет Андрианов из GloraX. — Тогда суммарный объем предложения оценивался в 46 000 лотов».

«Риски затоваривания возникнут, если темпы вывода новых проектов будут опережать темпы продаж, — рассуждает Кирилловых из Vira. — По данным информационной системы жилищного строительства, сегодня наблюдается почти двукратное превышение темпов вывода на рынок новых проектов против темпов продаж».

Другие собеседники Forbes не считают происходящее проблемой. «В разгар лихорадки, вызванной ковидной льготной ипотекой, произошел локальный дефицит: в Москве минимум предложения новостроек был достигнут в июне 2021 года — 28 000 лотов, — напоминает Доброхотова из «Бест-Новостроя». — На этом фоне сегодняшние 49 000 выглядят как затоваривание, однако это лишь на 11% больше, чем, например, в январе 2020 года, перед пандемией. Так что это восстановление ассортимента, а не затоваривание».

«В какой-то степени девелоперам сейчас стало выгодно говорить о затоваривании: последние несколько лет рынок принадлежал исключительно им, а теперь мы возвращаемся в период, когда рынок снова принадлежит покупателю, — рассуждает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Конечно, застройщики пытаются получить дополнительное финансирование и различного рода субсидии от государства, а «затоваривание в условиях пониженного спроса» — отличный аргумент».

Но объем предложения сделает свое дело: цены перестанут расти, возможна даже локальная коррекция вниз, говорят опрошенные эксперты. «Для новых проектов, ожидающих старта в 2023 году, девелоперы, скорее всего, выберут аккуратную стратегию «без задирания» цен на старте с возможностью быстро и точечно реагировать на изменения спроса», — прогнозирует генеральный директор девелоперской компании Dominanta Денис Бородако.

«Снижение средней цены возможно только за счет того, что новые проекты будут выходить по сравнительно низким ценам, и эти объемы разбавят экспозицию, — добавляет Доброхотова. — То, что продается уже полгода и больше, дешеветь не будет. Однако инвесторов привлекать надо, а для этого новые проекты должны показывать низкий ценовой порог входа и прибыль на выходе, следовательно, новые старты будут в ближайшее время значительно ниже среднего уровня цен. Вот это уже на показателях средней стоимости жилья отразится обязательно».