Эксперты: аренда жилья возле открытых станций БКЛ подорожает на 10%

Запуск последнего участка Большой кольцевой линии (БКЛ) не приведет к ощутимому подорожанию жилья рядом с открытыми станциями метро, однако на 10% и более вырастет стоимость аренды недвижимости, а девелоперы начнут активнее присматриваться к площадкам у второго кольца, считают опрошенные РИА Недвижимость эксперты.

Кольцо замкнулось

В среду в Москве полностью запустили движение по БКЛ, открыв последней участок кольца. В его составе девять станций: "Марьина роща", "Рижская", "Сокольники", "Текстильщики", "Печатники", "Нагатинский Затон", "Кленовый бульвар", а также "Варшавская" и "Каширская". Например, метро стало ближе для жителей Нагатинского Затона, которые ранее в основном пользовались станцией "Коломенская" Замоскворецкой линии на границе района. Теперь здесь открыты сразу две станции ("Нагатинский Затон" и "Кленовый бульвар"), и те, кто живут, например, на Коломенской набережной или на улице Речников, смогут с большим удобством добираться до дома.
БКЛ – это самый масштабный проект в истории метро. Кольцо протяженностью 70 километров включает 31 станцию. Отсюда можно сделать 20 пересадок на другие линии метро, а также перейти на МЦК и Московские центральные диаметры (МЦД). В общей сложности положительный эффект от запуска БКЛ отмечается в 34 районах, где в совокупности проживают до 3,5 миллиона человек, из них около 1,2 миллиона – близко к метро.
Открытие станций Большой кольцевой линии метро в Москве - РИА Новости, 1920, 01.03.2023


По данным пресс-службы мэра и правительства Москвы, БКЛ поможет разгрузить радиальные линии метро примерно на 20%, а Кольцевую линию - до 25%. Еще на 15% снизится нагрузка и на Третье транспортное кольцо (ТТК), так как часть москвичей пересядет с машин на общественный транспорт.

История роста

Недвижимость у БКЛ дорожала сильнее, чем в остальных локациях. Пример этому – ранее открытые станции этой линии, то есть первое полукольцо. Как отмечает управляющий партнер "Метриума" Надежда Коркка, средняя цена "первички" здесь за последние два года выросла на 28% - до 475 тысяч рублей за квадратный метр, в то время как новостройки в остальной "старой" Москве подорожали на 23,5%.
Среди районов в зоне БКЛ от "Савеловской" до "Каховской" сильнее всего в стоимости новостроек прибавили Кунцево (+61%, до 408 тысяч рублей), Фили-Давыдково (+59%, до 407 тысяч рублей) и Обручевский (+31%, до 424 тысяч рублей), добавили в "Метриуме".
"Первички" как таковой также стало больше. Как отметили аналитики "Инком-недвижимости", в январе 2021 года в 14 районах предлагалось 7 тысяч лотов, а к февралю 2023 года их число выросло на треть - до 9,4 тысячи. Лидирует по предложению Очаково-Матвеевское, где сейчас в экспозиции находится 2,8 тысячи лотов.
Президент РФ Владимир Путин в режиме видеосвязи принимает участие в открытии Большой кольцевой линии Московского метро - РИА Новости, 1920, 01.03.2023


Что касается "вторички", то цены подтянулись и на этом рынке. Так, в районах на участке от "Савеловской" до "Каховской" стоимость "квадрата" в течение 2021 года, который завершился открытием сразу десяти станций БКЛ, выросла на 13% - до 334 тысяч рублей.
Жилье на расстоянии 10 минут пешком от БКЛ росло активнее в цене и было дороже на 10-15% объектов, которые находились на большем удалении от метро, отметила гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.
В "Авито Недвижимости" напомнили, что во время массового открытия станций БКЛ в 2021 году влияние пандемии COVID-19 пошло на спад, что было положительным фактором для спроса и цен.


Новые горизонты

Запуск БКЛ, отмечают участники рынка, помогает усилить интерес девелоперов к территориям возле второго кольца. В частности, к близлежащим к нему промзонам.

"Бывшие промзоны и другие неэффективно используемые территории занимают около 15% территории "старой" Москвы. Московское правительство готовится к проведению торгов на право комплексного развития бывших промзон "Южное Очаково" и "Черемушки". "Серые зоны" Москвы являются основным резервом для ее развития в ближайшие 10-15 лет. В их пределах можно построить около 35 миллионов квадратных метров", - считает Коркка.
Однако вице-президент компании "Страна Девелопмент" Александр Гуторов предупредил, что крупных сделок на горизонте 2023 года ждать не стоит. Такую ситуацию он объясняет необходимостью большого количества работ по освобождению территорий. Может потребоваться очистка почвы в некоторых случаях.
"Некоторые здания могут представлять историческую ценность и требовать бережного восстановления и интеграции в ткань будущей застройки. Девелоперы будут рассматривать участки на перспективу и ждать стабилизации экономической ситуации или увеличения спроса", - добавил Гуторов.



Вице-президент по развитию и GR компании Glorax Денис Лебедев в свою очередь ожидает, что развиваться будут не только жилой сегмент, но и социальные и коммерческие объекты. Это, по его мнению, должно положительно сказаться на выкупе площадок девелоперами.
В "Метриуме" подчеркнули, что от полного запуска БКЛ выигрывает район Хорошево-Мневники, так как теперь основные силы метростроителей будут брошены на новые ветки и станции метро. В частности, на северо-западе Москвы в ближайшие годы появятся три станции будущей Рублево-Архангельской линии: "Звенигородская", "Народное Ополчение" и "Бульвар Карбышева". Эти улучшения будут стимулировать девелоперов создавать здесь новые проекты.
По данным пресс-службы столичного правительства, благодаря БКЛ в зоне притяжения новых станций будет создано почти 400 тысяч новых рабочих мест. Инвестиции в строительство офисов и торговых центров, социальной инфраструктуры оцениваются в сумму более 5 триллионов рублей.
Виды Москвы - РИА Новости, 1920, 07.01.2023
Эксперт: цены на жилье в России останутся на уровне прошлого года


Участники рынка отмечают, что основные ценовые изменения, связанные с долгожданным открытием последнего участка БКЛ, уже произошли.


"Обычно продавцы заранее закладывают будущую станцию метро в стоимость квадратного метра и увеличивают его цену постепенно к открытию станции. В момент открытия она практически не увеличивается, а дальше она растет в рамках инфляции", - объясняет управляющий партнер компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Согласна с ней и региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. Она обращает внимание на то, что в районах, которые и до открытия станций БКЛ имели хорошую транспортную доступность, ожидать кардинальных ценовых изменений не стоит. А таких локаций предостаточно.
В "Авито Недвижимости" напомнили о сложившейся сейчас непростой экономической обстановке и снижении покупательской активности с середины прошлого года, что также вносит свои коррективы в ситуацию с ценами.
Исключением может стать район Нагатинский Затон, где открытие метро привело к значительным транспортным улучшениям. Здесь цены могут скакнуть еще на 10-15% - от 279 тысяч рублей за квадратный метр на вторичном и от 307 тысяч рублей на первичном рынках, ожидают эксперты.


Аренда вырастет в цене


В отличие от купли-продажи жилья, рынок аренды сильнее отреагирует на запуск последних станций БКЛ. В домах в шаговой доступности от них ставки аренды в среднем вырастут на 10%, уверены эксперты. В районах Текстильщики, Нагатинский Затон, Лефортово и Москворечье-Сабурово аренда может прибавить даже выше среднего - 15-20%, считает частный риелтор Евгений Коноплев. Он напоминает, что аренда – это быстрый рынок, а тем, кто снимает жилье, удобная транспортная доступность нужна сейчас.

"Никто не поселится за большие деньги под обещание, что здесь через три-пять месяцев будет станция метро. Там, где до метро нужно было добираться транспортом 20 минут и квартиры стоили 35-40 тысяч рублей, теперь ценник может начинаться от 42-45 тысяч рублей в месяц", - пояснил риелтор.
Кроме того, по словам Доброхотовой, цены могут подрасти в домах в районе южного участка Замоскворецкой линии метро. Сейчас там закрыт ряд станций на ремонт (с 12 ноября примерно на полгода), что для рынка аренды является неблагоприятным фактором. Однако теперь в этой локации заработала "Каширская" БКЛ, которая сможет забирать часть пассажиропотока на себя.


Вид на правобережную часть Красноярска, реку Енисей и промышленные кварталы Ленинского района - РИА 
В районах, где станция БКЛ является пересадочной, можно ожидать увеличения стоимости аренды на 5%. Например, в Сокольниках или Марьиной Роще. Это произойдет за счет исчезновения строительных площадок, которые мешали жильцам ближайших домов, отметил в свою очередь руководитель аналитического центра "Циан" Алексей Попов.


"Площадки под шахты и котлованы пришлось размещать в сложившихся районах, рядом со сложными транспортными узлами, что усложняло жизнь в домах в непосредственной близости от них", - отметил он.
При этом подорожавшее съемное жилье у БКЛ все равно будет востребованным, так как для многих людей наличие метро в непосредственной близости от дома является первостепенным фактором при выборе жилья, резюмировала Коркка.