Сельский урбанизм. Как девелоперы повышают привлекательность загородной недвижимости

Спрос на загородную недвижимость подскочил из-за пандемии, и с тех пор объём индивидуального строительства превышает ввод многоквартирных домов. Рассмотрим, что предпринимают участники рынка, чтобы сделать жизнь в деревне ещё более желанной.

Ещё несколько лет назад развитие сельских поселений, начиная с организации социальной инфраструктуры и заканчивая строительством дорог и проведением связи, финансировали власти из федерального и региональных бюджетов, либо это делали сами владельцы сельскохозяйственных угодий, говорит региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Кирилл Голышев. Начиная с 2020 года в этом всё чаще принимают участие девелоперы, основная задача которых — создать среду, близкую к городской по уровню комфорта.

Группа компаний «Самолёт» в 2021 году начала строительство кластера ИЖС в Дмитрове на участках общей площадью свыше 1000 га. В нём предусмотрена собственная инфраструктура: школы, детские сады, больницы, спортивные объекты, супермаркеты, фермерские рынки, торговые центры и пр. Площадь домов — от 90 до 140 м?, они будут подключены к централизованным сетям электро-, газо-, водоснабжения и водоотведения. Строительство завершится к 2036 году. Ещё один крупный девелопер «Инград» планирует в ближайшее время запустить проект коттеджного посёлка в деревне Хлябово в 25 км от Москвы. Помимо жилья, там будут детские и спортивные площадки, административный корпус и др.


Инвестиции в инфраструктуру в каждом проекте индивидуальны. Например, на начальном этапе строительство дорог и прокладка коммуникаций посёлка Доброград во Владимирской области (проект основателя «Асконы» Владимира Седова) обошлись в 500 млн рублей. Фактические затраты на строительство достигли 16 млрд рублей, к моменту реализации проекта эта сумма превысит 73 млрд рублей (пока построено 5% жилья), рассказывает директор по продажам и маркетингу «Доброград девелопмента» Елена Устинова. Инвестиции «Самолёта» в ИЖС в Дмитрове составят 64 млрд рублей, сообщали «Ведомости» со ссылкой на данные компании.


Улучшить ситуацию может программа бесплатной газификации, которую сейчас реализует Газпром по поручению президента. Её первый этап — догазификация (то есть подведение газа до границ участков в уже газифицированных населённых пунктах) продлится до 2023 года. Максимального возможного уровня в 83% планируется достичь к 2030 году. По оценке Минэнерго это потребует 1,7—2 трлн рублей.

Газификация также ускорила дачную амнистию, которая тоже влияет на статистику ввода частных домов: газ подвести можно только к оформленным зданиям, отмечала представитель Ассоциации деревянного домостроения Светлана Глазкина.

Доступное жильё
В последние пару лет, по словам Елены Устиновой, появились государственные программы, делающие загородные дома более доступными. В частности, в 2020 году заработала сельская ипотека: по этой программе можно было оформить кредит по льготной ставке до 3% годовых на покупку квартиры в новостройке, земельного участка и строительство на нём жилья, готового частного дома, а также на строительство жилья на уже имеющемся участке. Сейчас скорректирован список объектов, участвующих в программе. Например, квартиру уже не купишь, но сельская ипотека продолжает стимулировать продажи ИЖС. С момента старта программы выдано более 97 000 кредитов на сумму 187,1 млрд рублей, сообщало правительство в середине августа 2022 года. Общий объём приобретённого или построенного жилья составил 5,2 млн м?.

Финансирование и развитие строительной отрасли — важное направление работы Сбера. Ознакомиться с сервисами для застройщиков можно здесь.

С сегментом ИЖС работают и другие льготные госпрограммы. Например, в рамках «Семейной ипотеки» с апреля 2021 года можно взять кредит по льготной ставке на строительство дома, в том числе с одновременным приобретением участка. Она доступна семьям, в которых хотя бы один ребёнок родился после 2018 года или есть ребёнок с инвалидностью. Также кредит на строительство или приобретение дома доступен в рамках дальневосточной и льготной ипотеки. По данным Дом.РФ, по этим трём программам на конец июля 2022 года кредит на строительство или покупку частных домов уже оформили более 4200 российских семей. Объём банковского финансирования составил 17,6 млрд рублей. Летом 2022 года государство расширило льготную ипотеку на ИЖС хозяйственным способом (то есть заёмщик теперь может построить дом сам без привлечения подрядчиков), что дало рынку дополнительный стимул. Дом.РФ оценивает, что это решение до конца года позволит выдать около 8000 кредитов более чем на 50 млрд рублей.

Учитывая, что действие наиболее популярной льготной ипотеки, вероятно, завершится в этом году, нужны новые меры поддержки рынка. Так, с начала лета стартовала пилотная программа льготной ипотеки на строительство домов своими силами, без привлечения подрядчиков. Также власти предложили распространить на строительство индивидуальных домов в составе малоэтажных жилых комплексов проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Сегодня интерес к строительству коттеджных посёлков проявляют крупнейшие застройщики — они не желают упускать перспективный рынок. Некоторые из них идут на сотрудничество с девелоперами загородной недвижимости, что позволяет совершенствовать компетенции. Развитие этого сектора будут также ускорять технологии, прежде всего prefab-метод, при котором дома собираются из крупных фабричных модулей с коммуникациями, что удешевляет постройку без ущерба качеству.

Распространение на сектор ИЖС правил, действующих сегодня на рынке новостроек, — строительство с привлечением средств граждан на счета эскроу, имеет принципиальное значение, отмечал директор подразделения «Развитие жилищной сферы» Дом.РФ Евгений Квасенков. Такой подход даёт полную гарантию сохранности средств и открывает широкие возможности для привлечения проектного финансирования. По его словам, запущенные меры поддержки обеспечат ежегодный ввод частного жилья в стране к 2030 году в 50 млн м?.

С этим согласна и гендиректор VSN Realty Яна Глазунова: девелоперам интереснее и проще было бы получить проектное финансирование от банков со специальной пониженной ставкой. По её мнению, для рынка важны не только госпрограммы, но также развитие удалённых от городов территорий, их подключение к коммуникациям.