Не считая реновации. В каких районах Москвы не хватает новых новостроек и почему

В феврале ожидается рост спроса на новостройки. При этом на рынке сложилась нетипичная атмосфера. Что будет с ценами на первичное жильё?

Слишком сильно застроены

Некоторые старые спальные районы Москвы, например, Теплый Стан, Зябликово, Выхино-Жулебино, Новокосино, очень похожи друг на друга, поскольку они активно застраивались в советские годы домами одних и тех же серий – так называемыми хрущевками и брежневками, а из более новых – П-44.

Как отмечают специалисты департамента аналитики и консалтинга компании VSN Group, многие люди, которые получали здесь квартиры, с высокой долей вероятности переезжали бы из морально устаревшего жилого сектора в новостройки, не меняя привычной локации, но сюда не заходят девелоперы с новыми проектами. В силу высокой плотности имеющейся застройки реализовать в данных спальных районах что-то масштабное не представляется возможным, поэтому дефицит первичного предложения неизбежен.

Зато вторичный рынок предлагает довольно большое разнообразие. Так, в базе Mirkvartir.ru в районе Теплый Стан можно найти однокомнатную квартиру размером 32 кв. м в девятиэтажке на Профсоюзной улице за 10,3 млн рублей. Жилье продается уже с мебелью и техникой. Владелец хвалит инфраструктуру района и близость к Тропаревскому парку.

В Зябликово за 9,3 млн рублей продают 34 «квадрата»: кухня 7 кв. м, комната 18 кв. м и лоджия 6 кв. м. Эта квартира находится в 12-этажном доме на ул. Мусы Джалиля.

Выхино-Жулебино не отличается престижностью, но это относительно старый московский район со сложившейся инфраструктурой. «Однушку» в нем можно найти за 8,8 млн, да еще и рядом с метро. Это на Ташкентской улице, в девятиэтажке, площадь – 33 кв. м.

В Новокосино тоже можно найти недорогие варианты. Так, 39-метровая квартира с целыми двумя лоджиями предлагается за 11,4 млн. Находится она на Суздальской улице, тоже прямо рядом с метро.

Нет новостроек, зато зелено

Во многих районах почти половину территории занимают рекреационные природные и исторические зоны, поэтому строить здесь ничего нельзя. Например, в Вешняках это Кусковский парк, в Ивановском – лесопарк Измайлово и Терлецкий парк, в Орехово-Борисово Северном – музей-заповедник Царицыно.

Теплая «однушка» в Вешняках размером 35 кв. м, на 3 этаже девятиэтажки, может стоить 8,5 млн рублей. «Через дорогу от дома парк у прудов "Радуга", также в шаговой доступности парк-усадьба и лесопарк Кусково», – пишет в объявлении собственник. От этой квартиры на Вешняковской улице можно пешком дойти до двух станций метро.

В Орехово-Борисово Северном, в Борисовском проезде, на последнем этаже дома продается однокомнатная квартира 33 кв. м за 9,1 млн. Пешком можно дойти до парка Борисовские пруды.

В Братееве помимо нескольких парков строительству препятствуют также наличие электродепо Южного и автовокзала. Цены на «вторичку» тут примерно такие же.

Так, почти 10 млн стоит 39-метровая квартира на ул. Борисовские пруды. Находится она «в живописном районе рядом с Москвой-рекой. Это идеальное место для комфортной жизни, где вы сможете насладиться прогулками по зеленым паркам и уютными вечерами на свежем воздухе в зоне барбекю», – так рисует идиллию продавец. А также описывает мебель и технику, которую покупатель получит вместе с жильем.

Жизнь среди промзон

Неосвоенные промзоны на территории ряда районов Москвы – Капотня, Люблино – также не способствуют новому строительству, поскольку требуют комплексного подхода, значительного вложения средств и множества согласований с властями города.

В 3-м квартале Капотни идет расселение для реновации. «Однушку» с балконом площадью 31 кв. м в девятиэтажке продают за 8,75 млн рублей. Да, кухня всего 5 «квадратов», зато кругом зелено и все под рукой – и магазины, и банки, и школа.

В Люблино квартиру чуть просторнее, 36 кв. м, можно приобрести за 9,6 млн. «В ванной комнате и на кухне установлены теплые полы. В подъезде работает вежливый консьерж. Станция метро Люблино находится всего в нескольких минутах ходьбы», – сообщает продавец.

Первая волна реновации помешала

Не стоит сбрасывать со счетов и реновацию первой волны: в районах, где она завершена или продолжает идти активными темпами продаж от застройщиков нет. Среди таких районов следует назвать Бутово Северное, Ломоносовский, Лосиноостровский, Выхино-Жулебино.

За 9 млн рублей в Бутово Северном можно купить 38 метров на первом этаже дома на Коктебельской улице. Как утверждает владелец, это уютная квартира в пешей доступности от метро, с косметическим ремонтом. Из интересных фишек – под застекленным балконом имеется погреб размером 1,9 кв. м.

На престижном западе, в Ломоносовском районе, цены выше. Квартирка в 33 «квадрата» стоит уже 11,5 млн. Находится она на ул. Лобачевского, на 16 этаже 22-этажного дома, расположенного рядом с метро Мичуринский проспект. Отделки, судя по тексту объявления, нет или она не доделана.

В Лосиноостровском районе, на Тайнинской улице, «однушка» с большой кухней (9,5 кв. м) продается за 9,7 млн. Хозяин отмечает ее хорошее состояние, есть застекленный балкон, кондиционер, встроенная кухня с техникой, видеозвонок. Но до метро Медведково или ж/д платформы Лось придется пройтись.

Подмоченная репутация

Наконец, отсутствие новой застройки может быть связано и со сложившейся репутацией самого района – на это влияют различные факторы. Например, Капотня считается неблагополучной в плане экологии и транспортной доступности. В Ивановском также слабо развита транспортная инфраструктура: ближайшая станция Новогиреево находится в пешей доступности лишь у малой части жителей района.

В Ивановском на Саянской улице, у Терлецкого лесопарка, можно приобрести сакральные 33 метра всего за 8,4 млн – как для проживания, так и для сдачи в аренду: в квартире проживает арендатор, который готов продолжить сотрудничество с новым собственником.

Дойдут руки и до них

Если люди не находят свежих новостроек в районе, они могут отказаться от мысли поселиться здесь и пойти искать другую локацию. Покупательский спрос на новостройки неизменно выше, чем на квартиры регулярного рынка, так было и остается.

«Многие районы со сложившимся дефицитом новостроек могут быть интересны девелоперам, которые отслеживают основные градостроительные изменения в столице, – считает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group. – С учетом появления новых станций метро и сформировавшегося отложенного спроса на первичное жилье здесь можно реализовать востребованные проекты – для тех, кто ищет сложившееся окружение, как на вторичном рынке, но при этом хочет жить в новом доме».

Несомненно, девелоперы начнут осваивать недооцененные ими районы, как только для них сложится благополучная ситуация в экономике. А пока покупатели вынуждены выбирать из квартир в старых домах. Или не очень старых, но уже относящихся ко вторичному рынку.

«Зато при покупке жилья на «вторичке» можно заселяться сразу, не дожидаясь постройки дома. Все недостатки квартиры можно увидеть и оценить воочию. А еще на вторичном рынке часто продавец предлагает не только приличный ремонт, но и мебель, технику – по нынешним временам, когда стройматериалы и услуги по ремонту дорожают чуть ли не с каждым днем, это может стать хорошей экономией средств», – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».