Московские центральные диаметры или наземное метро в Подмосковье

Правительство Москвы представило новый крупный транспортный проект, который будет реализован совместно с РЖД: Московские центральные диаметры (МЦД) обеспечат сообщение между подмосковными городами.

Правительство Москвы представило новый крупный транспортный проект, который будет реализован совместно с РЖД: Московские центральные диаметры (МЦД) обеспечат сообщение между подмосковными городами, расположенные по разные стороны от Москвы, и позволят жителям этих городов добираться до центра столицы метро без пересадок.

Маршруты

Диаметры должны связать удаленные друг от друга железнодорожные направления Московской области: Белорусское с Савеловским, Курское с Рижским, Ленинградское и Ярославское с Казанским, Ленинградское с Павелецким, Горьковские с Рижским. Все они пройдут через московское метро.

МЦД - схема станций на карте

Так, МЦД-1 соединит Одинцово и Люблино, МЦД-2 — Нахабино и Подольск, МЦД-3 — Зеленоград и Раменское, МЦД-4 — Пушкино/Королев и Раменское, МЦД-5 — Зеленоград и Подольск, МЦД-6 — Нахабино и Железнодорожный, МЦД-7 — Одинцово и Железнодорожный.

Кто первый?

Первыми станут ветки МЦД Одинцово — Лобня и Нахабино — Подольск, которые планируется запустить уже в 2018–2019 годах. Первая из линий свяжет Белорусское и Савеловское направления МЖД и пройдет от Лобни до Одинцово через Долгопрудный и Сколково. Второй маршрут, соединяющий рижское и курское направления МЖД, пройдет от Нахабино до Подольска. Прогнозируется, что будущий пассажиропоток этих двух диаметров составит 42,9 и 48,6 млн. человек.

По другим направлениям пока нет такой четкой и уверенной информации — известно, что остальные 5 веток должны открыться до 2025 года, а всего может появиться до 17 центральных диаметров, интегрированных с метро и МЦК. По словам мэра Москвы Сергея Собянина, первые два направления удастся реализовать быстро, другие потребуют капитальных вложений и капитальной работы

Интегрированность МЦД в столичную систему потребует строительства новых путепроводов, эстакад, дорог, инженерных сооружений, переустройства и реконструкции значительного объема подземных инженерный коммуникаций, корректировок дорожной сети.

Траектории первых семи направлений уже обозначены, насколько же проект расширится в дальнейшем, пока еще неизвестно.

Конкретики пока еще очень мало. Как сообщили нам в пресс-службе РЖД: "Проект позволит значительно увеличить провозные способности железнодорожной инфраструктуры в Московском транспортном узле, эффективность использования подвижного состава, а также сократить интервалы между электричками. Уже в 2018-2019 годах возможна организация движения новых ускоренных электропоездов по маршрутам Лобня — Одинцово, Нахабино — Подольск с интервалом движения от 6 минут.

Для этого на Белорусском направлении ведется организация ускоренного движения электропоездов на участках Москва — Усово и Москва — Одинцово. Здесь укладываются дополнительные главные пути, строятся новые платформы, пешеходные тоннели, железнодорожные мосты, а также обновляется система управления движением на основе микропроцессорных устройств отечественной разработки. По Курскому направлению также ведется реконструкция участка Царицыно — Подольск. Более подробная информация может быть предоставлена после проработки основных параметров проектов".

Сколько это стоит

Обустройство направления Лобня — Oдинцово oбoйдeтcя в 8 млpд. Pyб., Нахабино — Подольск в 12 млpд. pyб. Общая же сумма, которую затратят на строительство первой очереди МЦД, оценивается по предварительным оценкам в 40 млрд. руб. Эти расходы делятся пополам между правительством Москвы и РЖД. По сравнению с обычным метро, это немного — подземные ветки обошлись бы, по словам Сергея Собянина, в 250 млрд. руб.

Какие преимущества получит Подмосковье

Для жителей городов, куда дойдет МЦД, беспересадочное передвижение на метро станет удобнее, чем на электричках – ведь последние ходят зачастую со значительными интервалами, а в часы пик бывают забитыми. Поезда же МЦД будут ходить по образцу с МЦК с 6-минутным интервалом, а, значит, давки быть не должно.

Если же жители используют для связи с Москвой автобусы и маршрутки, здесь опять же приходится сталкиваться с пробками. Первые ветки помогут разгрузить автобусы и электрички Белорусского, Савеловского, Рижского и Павелецкого направлений. То есть само появление наземного метро, прежде всего, сократит время в пути жителям Подмосковья (по предварительным сообщениям, примерно в 2 раза), и сделает передвижение более комфортным.

Но есть свои нюансы.

"Идея создания сквозных диаметров заключается в соединении имеющихся железнодорожных маршрутов, чтобы пассажиры могли без пересадок осуществлять длинные переезды при необходимости, — говорит генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. — Следовательно, МЦД — это не создание новых дорог, а соединение существующих маршрутов, поэтому не приходится говорить о том, что сообщение между Москвой и Подмосковьем станет более удобным. При этом отмечу, что комфортность пользования железнодорожным транспортом возрастет, так как предполагается по МЦД запустить современные поезда, а также сократить интервалы между отправлениями".

"По удобству проект действительно будет близок к метрополитену, — считает директор по информационной политике и PR компании Urban Group Яна Максимова. — Основные его преимущества — возросшая в 1,5-2 раза скорость поездов, а также интеграция в транспортную систему Москвы с созданием удобных пересадочных узлов не только на вокзалах, комфортный и современный подвижной состав на базе "Ласточек". А плановая частота движения поездов каждые 6 минут позволит уйти от ситуации, когда в технические перерывы до некоторых районов Подмосковья поезда просто не ходят".

"Помимо увеличения количества перевозимых людей, планируется обновить все платформы — оборудовать их турникетами, пандусами и лифтами для инвалидов, создать доступную среду. Это увеличит привлекательность многих жилых проектов для людей, которым сложно пользоваться электричками, — утверждает генеральный директор реализующей 2 проекта в затронутой МДЦ локации компании VSN Realty Яна Глазунова. — Не стоит забывать и о факторе комфорта. Многие подмосковные электрички давно устарели, в то время как вагоны МЦД планируется сделать более похожими на "Ласточки" и те, которые сейчас ходят по МЦК — более удобными, технологичными и продуманными изнутри. В первых четырех городах, которые затронет строительство МЦД — Лобне, Одинцово, Подольске, и Нахабино — давно имеется потребность в новом транспорте. Большое количество жителей этих городов работает в Москве — общественный транспорт с трудом справляется с огромной утренней и вечерней нагрузкой".

Разгрузятся ли подмосковные трассы?

Возможно, что часть подмосковных жителей "сойдет" с колес, сочтя передвижение на МЦД более удобным.

Это мнение поддерживает и Наталья Шаталина: "Сейчас многие жители Подмосковья в связи с необходимостью пересадок с одного вида общественного транспорта на другой, предпочитают автомобили. А запуск МЦД сократит время в пути, увеличит возможность удобных пересадок, так как будут построены станции с возможностью перехода в метро, на МЦК и другие железнодорожные ветки".

"Сейчас крайне сложно понять, насколько сильно МЦД может разгрузить трассы, — говорит директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов. — Их разгружают новые полосы, развязки с МКАДом и повышение цен на парковку в центре Москвы, а не появление еще одного вида транспорта".

Руководитель департамента аналитики "Бон Тон" Елена Чегодаева предполагает, что, возможно, и не всем придется ездить на работу в Москву: "При строительстве МЦД помимо жилой недвижимости будет построена и коммерческая, значит, будут созданы рабочие места, что станет дополнительным фактором прироста спроса", — говорит эксперт.
Оживится ли рынок подмосковной недвижимости?

Известно, что в городах Московской области, где строительство метро уже планируется, или, по крайней мере, разговоры об этом муссируются в течение многих лет, спрос более активен, чем в городах, где перспектива его появления отсутствует. Некоторые эксперты сравнивают проект МДЦ с действующим МЦК, где открытие новых станций повлияло на ситуацию со спросом и ценами на недвижимость лишь в тех локациях, которые были значительно удалены от станций метро, но не в тех, где станции МЦК дублируют уже существующие.

Наталья Шаталина не согласна с этой точкой зрения: "Покупательская активность в Московской области продолжает немного снижаться — за 10 месяцев текущего года спрос упал еще на 2,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Правда, частично это обусловлено еще и падением объема предложения — почти на 20%. Но запуск МЦД не скажется на росте спроса на подмосковную недвижимость, правда, может положительно повлиять на ликвидность вторичной недвижимости. Новых маршрутов или дополнительных дорог в локациях с напряженной транспортной ситуацией построено не будет, следовательно, не может привести к росту спроса".

Эту точку зрения не совсем разделяет Павел Брызгалов: "Транспортная доступность — один из важнейших факторов при выборе жилья. Конечно, если сократится время передвижения до центра Москвы и интервалы в расписании, то следует ожидать принципиальное улучшение транспортной доступности и, как следствие, повышение интереса потребителей к проектам в Московской области. Но эффект будет виден после первого примера работы хорды Лобня — Одинцово. Если потребитель увидит эффективность работы системы, то на остальных направлениях спрос может возрасти заранее".

"Опыт многих европейских столиц показывает, что подобные решения оздоравливают и оживляют пригородный рынок, — считает Яна Глазунова. — Вряд ли стоит ожидать сильного оживления — в первую очередь Подмосковье интересует людей из-за более доступной цены на недвижимость, транспортная доступность играет не самую первую роль. Однако улучшение транспортной ситуации не может не сказаться на привлекательности подмосковных объектов и потянет спрос вверх. Но первая волна интереса будет преимущественно состоять из инвесторов, которые планируют заработать на росте стоимости квадратного метра. А вот уже вторая волна ближе к окончанию строительства — из потенциальных жильцов подобных объектов".

"Мы ожидаем некоторого расширения целевой аудитории, — говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — В частности увеличение спроса со стороны тех, кому надо добираться до определенных столичных районов, с которыми благодаря этому проекту будет организовано прямое сообщение. Также это могут быть жители ближайших к Лобне подмосковных городов, которые захотят переехать "ближе к метро". Новые транспортные преимущества повысят ликвидность лобненнских новостроек в целом и вполне возможно поспособствуют определенному повышению спроса на недвижимость в городе. Причем как среди местных жителей, так жителей соседних населенных пунктов, а также среди москвичей, которые рассматривают покупку городской недвижимости на данном направлении".

Конечно, говорить о влиянии строительства на рынок недвижимости всего Подмосковья — нелогично. Но и не факт, что во всех локациях, куда дотянутся ветки МЦД, интерес к новостройкам вырастет. Те же Лобня, Одинцово и Подольск - города большие, и путь до станций электричек (а соответственно и МЦД) занимает иногда определенное время на наземном внутригородском транспорте.

"Дело не только в низкой транспортной доступности до Москвы, но и в удалении непосредственно жилых комплексов до самих станций — комментирует Елена Чегодаева. В Подмосковье жилые комплексы имеют очень широкий локационный разброс. И повезет тем жилым комплексам, которые будут находиться в пешей доступности от этих станций, спрос на них, скорее всего, возрастет. На мой взгляд, оживление будет ощущаться за 3-4 месяца до ввода. Если же говорить глобально, но повышение спроса можно ожидать в Одинцово, Подольске, Лобне, Железнодорожном. В Одинцовском и Подольском районах сейчас довольно высокая емкость первичного рынка, на котором многие проекты находятся на заключительной стадии реализации. Многие из этих проектов были построены на площадках, которые имеют удовлетворительную транспортную доступность. Вопрос заключается в наличии пригодных для строительства жилой недвижимости площадок, которые будут расположены в пешей доступности от МЦД".

"Во-первых, не все новостройки попадают в зону влияния МЦД — есть локации, в которых у покупателей только один вариант — передвигаться либо на автомобиле, либо обычным наземным транспортом, — рассуждает директор компании "НДВ-Девелопмент" Андрей Стригалев. — Во-вторых, у покупателя могут быть заданные критерии по месторасположению. Кто-то отталкивается только от цены, а кто-то рассматривает сугубо Королев или Красногорск. С другой стороны, подмосковные новостройки, расположенные вдоль маршрута, станет более привлекательными для покупки. Это положительно скажется на сроках экспозиции квартир, ведь транспортная доступность является существенным фактором при выборе объектов за МКАД. Но вопрос заключается в том, в каком качестве будет реализован проект и насколько сильно он сможет улучшить транспортное сообщение. Пока еще плюсы внедрения новых маршрутов не совсем очевидны потенциальным покупателям".

Психологический фактор

Сама идея "от Нахабино до центра на метро без пересадок" должна выглядеть привлекательно для подмосковных жителей и на психологически-подсознательном уровне - это даже нивелирует различие между Подмосковьем и Москвой в транспортном отношении. Но, с другой стороны, между метрополитеном и МЦД есть некоторая разница. "Все же ключевую роль играет время, затраченное на дорогу, а не способ передвижения", — считает Яна Глазунова.

У Натальи Шаталиной еще больший скепсис по этому поводу: "По сути, это только называется веткой наземного метро, но будут использоваться существующие железнодорожные пути. Население обращает внимание на осязаемую выгоду, а не только на название. Рост комфортности использования данного транспорта население, конечно, оценит. Но на ситуации с недвижимостью это не скажется, так как в сложившихся макроэкономических условиях влияние на рынок недвижимости оказывает именно значительное изменение транспортной доступности локации".

Это мнение отчасти разделяет и Андрей Стригалев: "Повышение интереса к подмосковному жилью произойдет по мере претворения планов и понимания преимуществ самого проекта. Для сравнения, строительство метро является очевидным плюсом, так как покупатель понимает, что к тому или иному сроку появится новая станция, которая расположится еще ближе к его дому, и путь до столицы станет еще короче и удобнее. В случае с МЦД идет улучшение уже существующих транспортных сетей, поэтому эффект более скромный, чем от появления метро".

Перераспределение спроса?

Казалось бы, некоторые москвичи, с появлением условного метро, могли бы обратить свой взор на недвижимость Подмосковья. Но шансы не так уж велики. А вот могут ли какие-то изменения произойти в границах Подмосковья? "Запуск МЦД, скорее всего, поспособствует определенному локальному изменению спроса на рынке недвижимости в Подмосковье — считает Роман Лябихов. Некоторые из тех, кто изначально рассматривал покупку жилья в области, но в других локациях, возможно, переориентируются на соседние города, где появятся станции наземного метро".

Вырастут ли цены?

Эксперты имеют ряд расхождений по данному вопросу. Вырастут ли вообще, а если вырастут, то насколько, и как скоро это может произойти?

"Говорить о количественной оценке еще рано, но цены на жилье вырастут на те объекты, которые расположены в пешей доступности от станций МЦД ориентировочно на 10%, — говорит Павел Брызгалов. — Глобально на стоимость квартир запуск нового вида транспорта не повлияет, поскольку на Генплане Москвы эта система уже присутствовала, и девелоперы в своих новых проектах, принимали во внимание наличие данной транспортной сети. Соответственно, и в ценообразовании тех проектов этот инфраструктурный объект был учтен".

"Проект создания Московских центральных диаметров сопоставим со строительством станций метро в Новой Москве, где увеличение цен с приходом метрополитена составило 10-15% — считает Яна Максимова. Но, так как МЦД все же отличается от метро, аналитики Urban Group прогнозируют рост цен в локациях, где будет запущен проект на 5-7%".

Елена Чегодаева более сдержана в этом вопросе: "Все будет зависеть от расположения конкретного ЖК по отношению к МЦД. Судя по имеющемуся плану, ветки МЦД будут дублировать существующие железнодорожные направления. В таком случае на цены это не повлияет, поскольку большинство комплексов расположены либо в непосредственной близости от этих станций, либо имеют хорошую транспортную доступность. В среднем при улучшении транспортной доступности «квадрат» дорожает на 10-15%. Но рост будет сдерживаться конкуренцией между застройщиками при выводе проекта и снижением платежеспособного спроса потребителей в целом. Средний уровень цен в подмосковных локациях составляет: до 10 от МКАД (Химки, Красногорск, Котельники, Одинцово) 92-101 тыс. руб., от 10 до 20 км от МКАД (Ногинск, Раменское, Солнечногорск) – от 60 до 80 тыс. руб./кв.м. Предел роста при таких ценах существует. Емкость первичного рынка в обозначенных локациях довольно высока уже сейчас, что при снижении спроса приводит к затовариванию и снижению цен".

Наталья Шаталина наиболее пессимистична в своих оценках: "Запуск сквозных диаметров не окажет влияния ни на востребованность жилья, ни на его стоимость, а также на планы девелоперов. Первичный рынок в ближайшей зоне от МКАД насыщен различными предложениями, поэтому влияние может оказать лишь существенное изменение транспортной доступности. Прорыв возможен в том случае, если будут не только реконструироваться существующие ветки, но и строится новые, которые значительно улучшат транспортную ситуацию в локации".

В качестве резюме, можно сказать, что строительство МЦД может улучшить ситуацию с ликвидность первичного (да и вторичного) жилья, а вот о ценах пока говорить несколько преждевременно.

Конкуренция с Новой Москвой

Подмосковным застройщикам сейчас сложно конкурировать с Новой Москвой в частности, из-за московской прописки и социальных льгот. Да и метро в Новую Москву тянут уже довольно давно, а ведь на активность спроса и цен влияют не только наличие станции, но и сроки открытия. Так, что, скорее всего, открытие наземного метро в Подмосковьем не станет тем фактором, который может сравнять регион и Новую Москву.

"Учитывая, что в Новой Москве строится полноценное метро, а несколько станций уже открыты, то о перераспределении спроса речи идти не будет. К тому же на присоединенных территориях покупатели получают московскую прописку", — считает Наталья Шаталина.

"Строительство наземного метро в Подмосковье не сможет уровнять цены на новостройки области и ТиНАО, — говорит Роман Лябихов. — Метро в Новой Москве — это совершенно новая транспортная артерия, которая ключевым образом может изменить ситуацию в районе. В большинстве локаций, где в ближайшее время появятся станции подземки, сейчас нет ни метро, ни железнодорожных платформ".

Другие эксперты более оптимистичны. "Многое зависит от дальности до центра, если от Одинцово на МЦД будет быстрее, чем от станции Рассказово на метро, то потребитель сделает выбор в пользу выбора первого варианта", — считает Павел Брызгалов.

"Факт столичной "прописки" в сочетании с наличием метро является весомым доводом в пользу выбора проекта, расположенного в Новой Москве, однако критерии у разных покупателей варьируются, поэтому ряд локаций в области успешно конкурирует с новыми столичными территориями вблизи МКАД", — утверждает Андрей Стригалев.

В заключение

Вопросов остается пока больше чем ответов. Например, комфорт и сокращение время в пути. На ряде направлений, в тех же Одинцово или Лобне, экспрессы уже есть, и стоят они дороже, чем обычная электричка, а вот про цены на проезд по МЖД ничего пока не говорится.

С двумя первыми ветками пока все более-менее ясно, а вот как все будет развиваться в отношении остальных диаметров, и насколько эффективным окажется проект, пока не ясно.
Ликвидность квартир в новостройках в пешей доступности от станций МЦД, а возможно и в самих локациях повысится, а вот насчет роста цен – это еще неизвестно, поэтому потенциальным покупателям пока сложно решать, стоит ли на данном этапе делать инвестиции.

Источник: kvartirazamkad.ru