Набиуллина призвала «своевременно» свернуть программу льготной ипотеки

Госпрограмма кредитования под 6,5% должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке, заявила глава Банка России. Пока программу продлили до 1 июля 2021 года

Льготная ипотека под 6,5% помогла гражданам и застройщикам, но программу важно вовремя завершить, заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме. Она подчеркнула, что субсидирование ставок уже негативно влияет на стоимость жилья и его доступность.
«Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья», — сказала глава ЦБ. Она добавила, что ипотечные ставки снижаются не только по кредитам с господдержкой.

Как работает льготная программа

Новая программа льготной ипотеки под 6,5% была запущена в России в апреле для поддержки застройщиков и повышения доступности жилья для граждан. Она позволяет россиянам взять ссуду на покупку новостройки с минимальным первоначальным взносом 15% (изначально было 20%). При этом сумма кредита не должна превышать 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, а также Ленобласти и 6 млн руб. для других регионов.

Уже в июне банки зафиксировали повышенный спрос на льготные кредиты, а начиная с июля объемы выдач ипотеки в стране ежемесячно обновляли рекорды. По оценкам ЦБ, за девять месяцев 2020 года ипотечное кредитование выросло на 14%. В январе—сентябре банки выдали ссуды на 3,25 трлн руб. — это больше, чем в рекордном для ипотечного рынка 2018 году. Программа под 6,5% действовала до 1 ноября, но в октябре президент Владимир Путин предложил ее продлить. Правительство решило сохранить льготные условия для заемщиков до 1 июля 2021 года. Предполагается, что до этого времени банки выдадут ссуды на 1,85 трлн руб.

Какие минусы льготной ипотеки видят аналитики и власти

Повышенный спрос населения на ипотеку подстегнул рост цен на жилье: по итогам десяти месяцев 2020 года стоимость новостроек в России увеличилась на 10,5%, половину роста обеспечила именно льготная госпрограмма, отмечали аналитики «Дом.РФ». Субсидирование ипотеки — нерыночный механизм, считает гендиректор Национального рейтингового агентства (НРА) Алина Розенцвет. По ее словам, чрезмерный разогрев спроса побуждает девелоперов повышать цены на жилье и в итоге «бюджетные расходы на субсидирование полностью перетекут в доходы застройщиков».
Розенцвет также указывает на ограниченные возможности банков по кредитованию всех желающих взять льготную ипотеку. «Рост спроса на кредиты либо не сможет быть обеспечен банками в связи с сокращением доли заявок от платежеспособных клиентов, либо будет обеспечиваться за счет повышения толерантности к риску», — поясняет глава НРА.

Выдача кредитов по слишком низким ставкам может привлечь в банки неподготовленных заемщиков и привести к формированию пузыря на ипотечном рынке, предупреждал летом замминистра финансов Алексей Моисеев. Он подчеркивал, что позволить себе ипотечный кредит могут не более 60% россиян, даже если ставка по нему будет нулевой.
В Минфине также указывали на риски для бюджета при продлении программы льготной ипотеки. «Значительное расширение программ субсидирования за пределами «антикризиса» может стать такой пирамидой для бюджета, потому что мы не знаем, какая ставка будет через 10–15 лет», — говорил Моисеев. По его словам, программа под 6,5% должна оставаться именно антикризисной.

До кризиса на ипотечном рынке России еще далеко, замечает Розенцвет: «Для достижения в России уровня долговой нагрузки, сопоставимой с другими странами, например США в 2008 году, когда в стране произошел взрыв ипотечного пузыря, российским банкам потребовалось бы нарастить ипотечный портфель вчетверо от текущего уровня — почти до 35 трлн руб. Для этого объем строительства должен утроиться в ближайшие два-три года, что вряд ли достижимо в связи с управлением банками риском концентрации капитала и ресурсной обеспеченностью застройщиков».
Риски возникновения пузыря в ипотеке проявятся, если бурный рост кредитования сохранится при замедлении экономики, падении реальных доходов населения и росте безработицы, например на фоне пандемии, перечисляет аналитик агентства Moody’s Мария Малюкова. «До тех пор пока первоначальный взнос по ипотеке не опускается ниже 15% и, собственно, общий ипотечный портфель банков в России не превышает 7% ВВП, риска возникновения ипотечного пузыря мы не видим», — подчеркивает она.
Как завершение программы отразится на стоимости ипотеки

По статистике ЦБ, благодаря госпрограмме средняя ставка по ипотечным кредитам на новостройки в последние четыре месяца составляет около 5,9%, на вторичном рынке ставки выше — около 8,1%. Средняя стоимость кредитов с июля находится в диапазоне 7,1–7,4%.

Низкие процентные ставки по льготной ипотеке сейчас помогают заемщикам — их ежемесячные расходы на обслуживание обязательств снизились, отмечает Малюкова. Эффект от снижения стоимости кредитов сохранится и после завершения программы, считает Розенцвет. При этом банкам льготная ипотека сейчас приносит много выгод, продолжает гендиректор НРА: они получают процентный доход от выдачи ссуд и комиссионные доходы от продажи дополнительных продуктов. После окончания программы в следующем году кредитные организации, скорее всего, повысят ипотечные ставки на 0,5–1,5 п.п., даже если макроэкономическая ситуация не ухудшится, — это позволит им поддержать маржинальность сегмента, прогнозирует Розенцвет.