Продавцы вторичного жилья продолжат страдать от избытка предложения

Вторичный рынок жилья по-прежнему остается в тени первичного: число желающих продать свою недвижимость продолжает расти, из-за чего в течение года цены на такое жилье могут снизиться еще на 10-15%.

Вторичный рынок жилья по-прежнему остается в тени первичного: число желающих продать свою недвижимость продолжает расти, из-за чего в течение года цены на такое жилье могут снизиться еще на 10-15%.

Снижение цен на недвижимость в 2017 году коснулось не только новостроек, но и вторичного рынка. Уменьшение стоимости вторичного жилья зафиксировано в 22 из 37 крупных региональных городов, указывалось в декабрьском исследовании онлайн-сервиса объявлений ЦИАН.

Самое сильное падение цены продемонстрировали в Волгограде, Тольятти и Калининграде, где стоимость вторичного жилья сократилась на 7,2-9,5%. Также заметное снижение цен - на 2,5-5,5% - зафиксировано в Рязани, Твери, Туле и ряде других крупных городов, расположенных неподалеку от Москвы.

Негативная динамика цен в этих городах связана со снижающимся качеством предложения. "Привлекательность квартир в жилом фонде советского периода постройки снижается, — указано в исследовании ЦИАН. — Это связано уже не только с физическим, но и с моральным устареванием недвижимости в них. Растет качество продукта в новостройках, и на их фоне советские дома и дворы выглядят непривлекательными по соотношению цена - качество.

Во многих ЖК, построенных даже 15-20 лет назад, нет удобств, которые уже успели стать стандартам для современных новостроек. Речь идет о расположенной прямо на территории дома социальной инфраструктуре, кладовках для каждой квартиры и прочих подобных опциях. По этой же причине снижаются цены на квартиры на вторичном рынке Москвы. Отрицательная динамика стоимости такой недвижимости зафиксирована во всех округах, кроме ЦАО.

Также, отмечают столичные риелторы, квартирография выставляемого на продажу жилья далеко не всегда соответствует требованиям современных покупателей. Например, среди молодых клиентов пользуется высокой популярностью формат студий и недорогих евро-двушек, но именно такого предложения на вторичном рынке не хватает.

Еще одно обстоятельство, которое сдерживает развитие столичного рынка вторичной недвижимости, – собственная инертность продавцов. "Многие собственники по-прежнему выставляют свою недвижимость, исходя из цен 2014 года, когда экономика стабильно росла. Таким продавцам сложно психологически принять необходимость предоставить скидку потенциалом клиентам. В то же время в распоряжении строительных компаний, работающих на первичном рынке жилья, есть целая палитра маркетинговых инструментов, позволяющих склонять покупателей к покупке новостройки, а не готового жилья с рук", - отмечает генеральный директор агентства VSN Realty Яна Глазунова.

По ее словам, продавцов жилья на вторичном рынке можно условно разделить на две больших группы. К первой относятся инвесторы в недвижимость, которые в разные годы покупали квартиры в столице в расчете на ценовое ралли. Теперь, когда становится очевидным, что возвращение к прежним темпам роста невозможно, они готовы уходить с рынка, но очень часто ориентируются на пиковые докризисные цены, и с большим трудом соглашаются на пересмотр выставленных ценников.

Ко второй категории относятся те, кому действительно нужно продать квартиру чтобы скорее получить свободные средства. Именно эта категория продавцов быстрее других адаптируется к новой ценовой реальности и чаще соглашается на торг с покупателями ради скорейшего заключения сделки.

Готовность предоставлять скидки клиентам также демонстрируют инвесторы, которые приобрели квартиры в ЖК, заложенных в 2014-2015 гг. Тогда часть из них решила воспользоваться наметившимся на рынке снижением цен, и приобрела жилье по договорам долевого участия.

Сейчас эти объекты выходят на рынок, и владельцы такого жилья выставляют его на продажу. Хотя в этих квартирах еще никто не жил, формально они относится ко вторичному рынку. Продавцы часто понимают, что не смогут добиться премии к своему предложению и готовы предлагать условия, сопоставимые с теми, по которым продаются соседние квартиры, еще не нашедшие своих хозяев.

Что касается покупателей жилья, главным образом клиентами вторичного рынка являются те, кто в силу тех или иных обстоятельств не может одновременно платить ипотеку за покупку новостройки и оплачивать аренду съемного жилья.

Условно их можно разделить на две группы, рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова: "К первой – альтернативщикам – относятся жители столицы, которым нужно срочно разделить имеющуюся недвижимость. Вторую группу представляют ипотечники – жители столицы или приезжие из регионов, которые либо что-то накопили, либо продали имевшуюся недвижимость, но этих средств не хватило для покупки более дорогой новостройки".

Пользователи со схожим целевым портретом поддерживают рост вторичного рынка и в некоторых других крупных российских городах – Красноярске, Екатеринбурге, Казани, Тюмени Краснодаре. Как указано в исследовании ЦИАН, именно эти региональные центры привлекают миграционные потоки из северных ресурсных регионов или соседних субъектов.

Прогнозы экспертов о том, как себя будут вести цены в следующем году, разнятся. "Замена долевого строительства проектным финансированием приведет к некоторому росту цен, поскольку девелоперам придется повысить стоимость квартир, чтобы переложить на покупателей свои расходы по процентам на кредиты, - считает Яна Глазунова. - Это обстоятельство автоматически повысит конкурентоспособность предложений вторичного рынка за счет сокращения цены между готовым и строящимся жильем".

Юлия Дымова из Est-a-Tet настроена более скептично. "Объем предложения на рынке по-прежнему будет высоким, поскольку некоторые непрофессиональные инвесторы намерены уйти с рынка, понимая, что драйверов для восстановления немного. В то же время спрос наоборот останется ограниченным из-за того, что реальные доходы населения продолжают стагнировать. В таких условиях желающим привлечь покупателей продавцам и дальше придется идти на скидки", - резюмирует эксперт.

Источник: Вести Недвижимость