Приди и возьми: как рынок жилья Подмосковья заманивал клиентов в 2017 году

Неуступчивые прежде продавцы "вторички" начали предлагать хорошие скидки, а застройщики – бонусы в виде парковочных мест и индивидуальных условий продажи, рассказали эксперты.

Весь год на первичном и вторичном рынках подмосковного жилья шла борьба за покупателя, которому даже неуступчивые прежде продавцы "вторички" начали предлагать хорошие скидки, а застройщики – бонусы в виде парковочных мест и индивидуальных условий продажи, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

В 2017 году темпы строительства жилья и объемы первичного предложения в Подмосковье сократились. При этом в августе-сентябре аналитики портала Avito зафиксировали рост спроса на квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках.

В структуре спроса также произошли изменения – покупатели стали чаще интересоваться жильем в Москве, чем в области. Если в начале 2017 года запросы контактов в объявлениях пользователей распределялись в пропорции 60% на 40% в пользу предложений в Подмосковье, то с сентября расклад был уже 50% на 50%, отметили в Avito. 

"Первичка" притихла, но не сдалась

Средняя стоимость реализованного лота в новостройках по итогам года составила 3,91 миллиона рублей, подсчитал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Быстрее всего по-прежнему раскупаются дешевые и небольшие лоты. По данным ЦИАН, лидирует по средней площади реализованных квартир среди подмосковных городов Реутов (61,6 квадратного метра), по числу сделок — Красногорск (7,4% от всех регистраций), по объему выручки – Химки (8,48% от суммарной оценки продаж).

В Подмосковье покупателей больше не становится, объем сделок по итогам года снижается, за девять месяцев снижение составило 6%, подсчитала руководитель управления стратегии и маркетинга ГК "Инград" Анна Соколова. Однако основное падение спроса в области пришлось на начало года, когда отменили льготную ипотеку, уточнила она. "Многие застройщики либо откладывали планы по выходу новых проектов, либо переносили на неопределенный срок. Кто-то из застройщиков даже пытался реализовать собственные участки, не решаясь выводить новые жилые комплексы", – рассказала гендиректор компании "Миэль-новостройки" Наталья Шаталина. Сейчас девелоперы стараются выводить в продажу проекты частями, по несколько корпусов, "прощупывая" тем самым спрос. Кроме того, это позволяет оперативно реагировать на актуальные потребности клиентов, меняя, например, квартирографию. При больших объемах строительства сделать это оперативно – уже проблематично, отметила управляющий партнер "Метриум групп" Мария Литинецкая. По словам гендиректора "Азбуки жилья" Владимира Каширцева, в 2018 году в Подмосковье, скорее всего, сохранится тенденция сокращения новых проектов. 

Цены на квартиры в декабре на первичном рынке Подмосковья

	Квартиры масс-маркет (эконом, комфорт) млн рублей
Город	1-комнатные		2-комнатные		3-комнатные
	мин	макс	мин	макс	мин	макс
Мытищи	1,7	9,1	3,5	7,5	4,1	14,6
Королев	1,6	5,9	2,5	6,5	3,9	11,4
Пушкино	1,89	4,23	1,93	7,55	4,23	8,75
Щелково	1,32	3,88	2,5	5,21	3,27	10,46
Балашиха (включ. Железнодорожный)	1,45	6,91	2,6	9,7	3,76	14,61
Реутов	2,38	6,95	4,47	10,45	6,63	12,0
Люберцы	2,61	5,17	3,59	8,52	5,32	10,67
Жуковский	1,42	4,72	2,89	10,07	5,16	9,91
Раменское	1,42	3,2	2,35	4,95	3,43	6,3
Видное	1,57	5,74	2,7	8,58	3,85	11,17
Домодедово	1,17	4,82	2,56	5,13	3,29	6,75
Подольск (включ. Климовск)	1,53	5,61	2,77	7,37	3,2	9
Апрелевка	1,78	4,01	3,01	5,82	3,67	6,98
Одинцово	1,73	6,39	3,36	8,49	5,33	12,14
Красногорск	1,79	6,68	2,85	16,7	3,83	23,2
Долгопрудный	2,18	5,04	4,14	6,8	5,65	9,32
Химки	1,56	8,27	2,37	10,25	2,96	3,35
Лобня	1,8	3,5	3,1	5	4	6,55

Кроме того, отмечают эксперты, подмосковные застройщики оказались в ситуации жесткой конкуренции – как друг с другом, так и с подешевевшими московскими новостройками, которые продолжают переманивать покупателя у области.

Впрочем, эта потеря была компенсирована, так как на рынок Подмосковья вышли покупатели, ранее не располагавшие достаточным количеством средств для решения жилищного вопроса, считает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. В Московской области растет и доля покупателей из других регионов, поскольку цена входа на рынок в ближнем и среднем поясе Подмосковья сейчас такова, что покупку на первичном рынке можно совершить практически без доплаты, продав квартиру на вторичном рынке в региональном центре, добавила Соколова.

С начала года число представленных в продаже квартир уменьшилось на 12% и составило порядка 50 тысяч объектов. Всего же за последние три года предложение сократилось на 30%. В целом, по словам Литенецкой, этот процесс оказывает оздоровительный эффект на рынок, так как Московская область долгие годы была самым застраиваемым регионом России, и явное превышение предложения над спросом еще до кризиса подавляло ценовую динамику.

Приманки для покупателя

Чтобы удержать покупателей и привлечь новых, застройщики идут двумя путями: снижают цену, в том числе предлагая индивидуальные скидки, и повышают качество продукта, отметила гендиректор Ikon Development Евгения Акимова.

Покупатели избалованы всевозможными акциями, поэтому даже самые "кричащие" предложения перестали восприниматься как стимул к покупке, указала она. В итоге многие девелоперы пошли иным путем и предлагают дисконты уже на индивидуальных условиях, зависящих, например, от скорости принятия решения о сделке или формы оплаты. Даже в массовом сегменте можно рассчитывать на индивидуальный подход, хотя традиционно частные преференции всегда были доступны в высокобюджетном сегменте, подчеркнула Акимова.

Некоторые компании привлекают клиентов еще и дополнительными программами лояльности, рассказала Литинецкая. На первом месте по популярности среди подобных акций – предоставление бесплатного парковочного места при покупке квартиры. Также широко распространены такие варианты "подарков", как отделка и мебель. Некоторые застройщики предлагают своим клиентам сертификаты на услуги дизайнера, в фитнес-клуб, однако такие бонусы сейчас не пользуются большой популярностью: покупатели гораздо более заинтересованы получить денежную скидку, подчеркнула она.

Также застройщикам приходится брать на себя обязательства по строительству достаточного количества социальной и развлекательной инфраструктуры, обращать свое пристальное внимание на оформление мест общественного пользования, насыщать свои проекты панорамным остеклением, безбарьерной средой и другими опциями, которые определяют интерес покупателей к проектам, рассказал директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов.

"Вторичка": ценник и стратегия

Вторичному рынку Подмосковья приходится трудно, но он "однозначно жив", считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

Более 50% активного предложения "вторички" приходится на квартиры в домах, сданных менее шести лет назад, отметил Попов. По его словам, эти сделки связаны как с попытками инвесторов зафиксировать прибыль, так и продажами не используемых для проживания квартир в условиях стагнации рынка аренды.

По данным "Азбуки жилья", в массовом сегменте вторичного рынка средний бюджет покупки в ноябре составлял 7,83 миллиона рублей. А средний размер торга по итогам года составил 7,9% – это десятилетний рекорд, отметили в ЦИАН.

В Подмосковье, в отличие от Москвы "синдром разочарованного продавца" не так выражен: в области 5-10% скидки от стоимости квартиры в 3 миллиона рублей составляют 150-300 тысяч рублей, а в столице для квартиры стоимостью 7 миллионов такая же скидка – это уже 350-700 тысяч, заметил руководитель офиса "В Балашихе" компании "Миэль" Роман Стрельцов.

Цены на квартиры в декабре на вторичном рынке Подмосковья

	Квартиры масс-маркет (эконом и комфорт) млн рублей
Город	1-комнатные		2-комнатные		3-комнатные
	мин	макс	мин	макс	мин	макс
Мытищи	2,2	9,0	2,5	11,7	3,9	21,0
Королев	2,0	8,6	2,3	15,1	3,6	20,0
Пушкино	2,1	5,2	2,4	7,2	3,0	9,5
Щелково	1,7	4,6	2,0	6,4	2,4	12,7
Балашиха	1,4	6,5	2,7	10,0	3,3	19,9
Реутов	2,6	8,5	3,8	15,0	4,3	18,1
Люберцы	2,6	8,1	2,9	12,0	4,1	16,5
Жуковский	2,4	5,9	2,9	9,4	3,6	15,1
Раменское	1,7	4,8	2,5	6,7	2,9	11,5
Видное	2,4	5,6	3,4	9,5	4,2	15,0
Домодедово	2,1	5,9	2,5	9,0	3,0	10,9
Подольск	2,0	6,0	2,2	8,3	2,8	13,5
Апрелевка	2,2	5,5	2,4	8,9	3,8	9,8
Одинцово	2,8	8,7	3,0	12,0	3,5	29,7
Красногорск	2,4	9,2	3,1	12,8	3,8	26,9
Долгопрудный	2,6	7,2	3,1	11,8	3,6	18,0
Химки	2,6	9,5	2,9	13,9	3,6	27,5
Лобня	2,1	5,5	2,9	12,5	3,8	13,0

Продаются в большей степени те объекты, которые выставлены не только по цене, приближенной к нижней планке рынка, но и с дополнительным дисконтом, считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

По мнению Стрельцова, первое необходимое условие для продажи – сразу выставить адекватную цену. По его словам, изначально верно оцененные объекты, уходят в сроки от двух недель, также шансы быстрой продажи увеличивает готовность продавца к разумному торгу.

Но есть и другие факторы, которые могут повлиять на решение покупателя, считает ведущий менеджер департамента вторичного жилья компании "Азбука жилья" Александр Лунин. Во-первых, важна готовность квартиры к продаже — срок юридического и физического освобождения жилья продавцом. Во-вторых, готовность документов к продаже, в том числе с привлечением ипотеки. "Однако при завышенной стоимости квартиры ее можно либо продавать долго, либо вовсе не продать", — заключил эксперт.

На 2018 год большинство опрошенных экспертов дали сдержанно-оптимистичные прогнозы. Попов одним из драйверов роста спроса назвал планируемое появление сквозных электричек (Московских центральных диаметров), связывающих города ближнего Подмосковья через центр столицы. Стрельцов считает, что в следующем году "выстрелить" накопленному отложенному спросу поможет дальнейшее снижение ипотечных ставок.

Источник: РИА Недвижимость