Пока все в дом: в России впервые за год упали цены на новостройки

Средняя стоимость «квадрата» новостроек по России упала впервые с лета 2022 года, сообщили «Известиям» участники рынка. Среди крупных городов максимальное снижение зафиксировано в Москве, Перми и Казани. В числе причин изменения ситуации на рынке — падение спроса на первичное жилье и конкуренция со вторичным рынком. И даже обычно более дорогая вторичка сейчас нередко оказывается дешевле сильно подорожавших новостроек. Есть вероятность, что до конца года стоимость недвижимости продолжит падать, считают эксперты.

Стремление вниз
За последний месяц средняя стоимость квадратного метра новостроек по России снизилась на 0,5% — падение произошло впервые с лета 2022 года, рассказал «Известиям» директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. А генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова подтвердила, что цены на первичном рынке в крупных городах России действительно показывают отрицательную динамику — в пределах 1%.


Среди крупных городов максимальное снижение зафиксировано в Москве (–0,8%), Перми (–0,7%), Казани (–0,5%), Краснодаре (–0,4%) и Тюмени (–0,3%), перечислил Сергей Зайцев.

— При этом по сравнению с предыдущим годом средняя стоимость «квадрата» в новостройках выросла всего на 3,7%, тогда как в 2022-м рост составлял 22,6%, а в 2021-м — 33,6%, — отметил эксперт.

Корректировка уровня цен связана в основном с выходом новых проектов, стоимость квадратного метра в которых традиционно ниже, отметила заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова.

— В столице первичное жилье в мае в среднем стало дешевле на 0,3% — девелоперы постепенно отказываются от скидок и снижают при этом цены, — сообщил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.


По словам Сергея Зайцева, в числе причин удешевления новостроек и падение спроса на них, в том числе из-за конкуренции со вторичным рынком. При этом вторичка традиционно стоит дороже новостроек, но сейчас такое жилье нередко стало стоить меньше сильно повысившихся в цене за последние несколько лет новостроек.

— Первичке всё сложнее конкурировать со вторичным жильем, выбор которого сейчас велик, — сказал он. — Но с другой стороны, после ограничения околонулевых ставок по ипотеке от девелоперов у застройщиков нет необходимости закладывать комиссию банкам, а это дополнительная дельта в цене квартиры, которая влияет на понижение стоимости.


Также падение цен связано с сезонностью — летом на рынке жилья, как и в деловой сфере, традиционное затишье, добавила Яна Глазунова.

По информации руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, в Московском и Петербургском регионах цены в месячном, полугодовом и годовом выражениях почти не меняются. На эти рынки приходится около половины от всего предложения, что, в свою очередь, сильно влияет на динамику рынка в масштабе страны, отметил аналитик.


Как рассказал Сергей Зайцев, средняя стоимость «квадрата» вторичного жилья за год выросла на 4,1%. За последний месяц, по его данным, средняя цена поднялась на 0,5% из-за высокого спроса. По информации «Авито Недвижимости», за последний год интерес к приобретению вторичных квартир вырос на 36%.

Перспективы
Глобальные изменения цен на жилье в России в обозримом будущем вряд ли произойдут, считает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. Девелоперы при ценообразовании будут отталкиваться от своей финансовой модели и корректировать стоимость по мере увеличения стадии строительной готовности дома, полагает он.


— Околонулевая динамика цен на новостройки сохранится, — согласен Алексей Попов. — Застройщики максимально аккуратно подходят к формированию цен в новых проектах, а также к индексации стоимости в уже строящихся.


По мнению Руслана Сырцова, цены на новостройки в среднесрочной перспективе будут расти примерно на уровне инфляции. Периоды спада возможны, однако не долгосрочные, обусловленные сезонными колебаниями, считает он. А на вторичном рынке эксперт прогнозирует стагнацию, стимулировать его развитие может внедрение льготной ипотеки, считает он.

СПРАВКА «ИЗВЕСТИЙ»
В апреле 2023 года президент Владимир Путин и гендиректор госкомпании ДОМ.РФ Виталий Мутко обсудили возможность ввода льготной ипотеки на вторичное жилье, сейчас такие программы в основном распространяются только на первичку. Но, как заявил в интервью «Известиям» замглавы Минстроя Никита Стасишин, ведомство такую возможность пока не рассматривает.

Сегодня средняя цена «квадрата» в новостройках более чем на 5% выше, чем на вторичном рынке, тогда как в июне 2020-го преимущество было на стороне вторички — квадратный метр был дороже, чем в новостройках, на 1%, отметил Сергей Зайцев.


Хотя количество вакантных квартир велико, эксперты не ждут краха рынка недвижимости в 2023 году
— Сейчас этот баланс нарушен, но рынок постепенно его восстанавливает. Если ипотечные ставки сохранятся на прежнем уровне, конкуренция между вторичным и первичным рынком продолжится, — считает он.


В таких условиях возможно несколько ценовых сценариев, считает эксперт. Первый: стоимость новостроек будет удерживать занятые позиции, демонстрируя небольшие колебания, а цены на вторичное жилье при этом продолжат расти. Второй: девелоперы будут и дальше снижать цены — на 1–2% до конца года, в основном на неликвидные проекты, а продавцы вторичных квартир будут делать скидки. Этот вариант учитывает низкую покупательскую способность граждан и поэтому более реален, считает Сергей Зайцев.