Каким будет 2025 год для рынка новостроек Москвы и регионов?

Строительная отрасль все еще адаптируется к тем реалиям, которые диктует экономическая ситуация. Ипотека остается дорогой, но льготные жилищные кредиты помогают не ронять популярность этого способа приобретения жилья. Но застройщики не говорят об отсутствии спроса на квадратные метры, они ищут альтернативные способы, например, многие компании предлагают беспроцентные рассрочки. Доля таких сделок в портфелях застройщиков растет. Разбираемся, какие планы и перспективы видят для себя компании в этом году, а самое главное, как отразится это на нас, обычных покупателях.

Простая экономика

Напомним, что в феврале этого года Банк России оставил ключевую ставку на декабрьских 21%. Одни компании восприняли это как сигнал к тому, что может настать оттепель, другие не советуют бежать вперед паровоза и обращают внимание на прогнозы по инфляции, которые были изменены регулятором. Ведь это может говорить о том, что повышение показателя учетной ставки еще возможно.

Руководитель департамента продаж девелоперской компании UNIQ Development Валерий Ручий говорит, что решение ЦБ РФ было абсолютно ожидаемым, так как предпосылки для снижения ключевой ставки отсутствовали. Девелоперы были готовы к этому, поэтому никакого дополнительного давления на рынок недвижимости не ожидается.

Коммерческий директор девелопера "Сияние" отмечает, что российские банки начали снижать проценты по вкладам, которые росли вслед за ключевой ставкой. Но при этом ипотечные ставки, естественно, остаются на прежнем, высоком, уровне.

"На мой взгляд, в настоящее время ждать снижения ставок по ипотеке не стоит. Тем не менее из-за удешевления вкладов все большее количество россиян будут принимать решение в сторону сохранения средств в квадратных метрах. Основным инструментом покупки сегодня считается "семейная ипотека" и другие программы господдержки. Также банки предлагают взять ипотеку по сегодняшней базовой ставке, но с перспективой ее снижения в будущем. Все мы наслышаны о случаях рефинансирования, что вполне применимо на практике", - делится мнением эксперт. Кроме того, важным продуктом сегодня являются квартиры в рассрочку. Компания предлагает беспроцентную на срок от одного года, добавил Тимофеев.

По словам вице-президента по продажам ГК "Гранель" Элины Ханнановой, с ноября прошлого года спрос на квартиры постепенно растет с учетом небольшой коррекции в январе из-за сезонного фактора. Достичь результатов помогло расширение инструментов по стимулированию продаж, в том числе внедрение программ рассрочки, которые стали вспомогательной мерой активизации продаж. Но ипотека, по ее мнению, остается основным инструментом реализации жилья. "Ее доля составляет 70% в общем количестве заключенных сделок", – пояснила эксперт.

Тем временем проценты по рыночной ипотеке уже превысили 28%. "Так как рынок живет в реалиях высокой ставки уже некоторое время, можно констатировать что будет реализовываться инерционный сценарий – рынок продолжит работать по существующим правилам" - говорит управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов.

Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова считает, что сохранение ключевой минимально повлияет на спрос, поскольку банковские ипотечные ставки сохранятся на прежнем рекордно высоком уровне. Сейчас спрос в основном определяется льготными программами, которые от уровня ключевой ставки напрямую не зависят.

Эксперты группы компаний "Гранель" ожидают, что в высокий деловой сезон нового года спрос может вырасти в среднем на 10% по сравнению с четвертым кварталом 2024 г. Цены в новостройках Московского региона растут в целом на уровне инфляции. Материалы и рабочая сила дорожают, что сказывается и на себестоимости строительства. В прошлом году квартиры в проектах компании подорожали на 8-10%.

Устойчивые сегменты

Директор департамента аналитики и ценообразования ФД "Неометрия" Ксения Рысенко считает, что наиболее устойчивыми остаются сегменты премиальной и элитной недвижимости, поскольку покупатели этой категории реже используют ипотеку и на них меньше влияют рыночные колебания. Кроме того, в сегменте дорогого жилья большое распространение получила рассрочка платежа. На данный момент такой инструмент применяется практически всеми застройщиками.

По словам Тимофеева из компании "Сияние", девелопер проекта "Крылатская 33" в Москве, в сегменте премиум жилья ситуация немного другая, так как инвесторы рассматривают покупку не только с точки зрения сохранения, но и приумножения капитала в недвижимости. Здесь большая часть квартир покупается за полную стоимость, а также в рассрочку. Премиум-сегмент наиболее устойчив к кризисным реалиям. Доходность от недвижимости может вырасти в этом году и превысить доходность по депозитам.

Денис Лола, директор по стратегическому маркетингу Formula City, рассказал, что в компании уверены в стабильности элитного сегмента, где покупательская способность все же меньше зависит от доступности кредитов. "Проекты элитной, премиальной и делюкс недвижимости продолжают демонстрировать устойчивый спрос, к тому же объекты такого уровня в Петербурге практически отсутствуют. Сочетание топовой локации и качественных характеристик значительно усиливает востребованность проекта", - сказал эксперт.

Действительно, действующие ставки по ипотеке спровоцировали рост вариативности программ рассрочек от застройщиков, в частности в премиальном сегменте сегодня это один из наиболее реалистичных инструментов покупки квартир. Сделки по ипотеке здесь сегодня практически равны нулю, так как покупатели предпочитают программы беспроцентной рассрочки с первоначальным взносом от 15-20%, говорит Валерий Ручий из компании UNIQ Development.

Новые проекты

Повышение ставок по ипотеке создает ситуацию, когда люди откладывают покупку жилья. Это может привести к тому, что в будущем жилья будет не хватать. "Мы считаем, что если жилья будет не хватать, то цены на него вырастут. Поэтому, начиная строить новые проекты сейчас, мы сможем предложить людям готовое жилье, когда оно им будет необходимо", – Ольга Лазарева, финансовый директор федерального девелопера "Железно".

У девелопера в планах много новых проектов на этот год в разных регионах России и выход в новые субъекты РФ. "Кризис – это время возможностей. Сейчас лучшее время для покупки земли под строительство. Некоторые застройщики, у которых есть финансовые трудности, для восстановления своей ликвидности вынуждены продавать свои земельные участки", – уточнила Лазарева.

В целом основная масса застройщиков, опрошенных редакцией, поделилась, что не боится выходить на новые строительные площадки. "У нас количество проектов по сравнению с прошлым годом не уменьшилось. Компания продолжает выводить на рынок как новые комплексы, так и новые очереди в строящихся объектах", – отметила Ханнанова из ГК "Гранель".

Срок разработки каждого проекта в среднем составляют не менее года. Исходя из этого, площадки под проекты, которые планируются к запуску сейчас, приобретались не менее года назад. Кроме того, большинство застройщиков покупали площадки на кредитные средства, а проектное финансирование обходится дешевле, чем стандартные займы. Федеральный девелопер "Неометрия" также планирует в 2025 году запуск новых проектов в основном в дорогих сегментах, где распространена рассрочка и есть состоятельные покупатели.

На вопрос, почему в кризис застройщики продолжают выходить на новые площадки, Илья Фролов из компании STENOY ответил, что это происходит по нескольким причинам. Здесь и инерционность девелоперского бизнеса, и расчет на улучшение деловых условий, среди которых ставка по ипотеке и стоимость проектного финансирования. Также периоды кризиса – хорошее время для формирования качественного портфеля земельных участков.

Нужная поддержка

Подводя итоги в компании "Железно" отметили, что сегодня физическим лицам нужна доступная ипотека со ставкой от 6% до 9%. Это поможет рынку стабилизироваться. Сейчас первоначальный взнос по ипотеке слишком высокий (20%, 30% и 50%). Это скорее ограничивает возможности людей, чем помогает.

"Государству нужно поддерживать застройщиков, которые работают в регионах, где строительство не приносит большой прибыли. Особенно это касается регионов, где не хватает жилья. В текущей ситуации необходимо рассмотреть возможность поддержки застройщиков, взявших на себя обязательства по строительству дорог, социальных объектов и инженерных сетей, которые потом передаются городу", - сказала финансовый директор девелопера Ольга Лазарева.

"Для поддержки рынка недвижимости в текущих условиях хотелось бы увидеть меры, направленные на снижение финансовой нагрузки и обеспечение стабильности", - добавил Денис Лола, директор по стратегическому маркетингу Formula City. По его словам, также важный вклад внесут субсидирование ипотечных ставок и программы льготного кредитования застройщиков.

Если говорить про массовый сегмент и комфорт-класс, то, по мнению Дмитрия Павлова BM GROUP, наиболее устойчивыми будут объекты, расположенные на периферии и в пригородах региональных центров, в малых городах, где спрос по-прежнему высок, а стоимость квадратного метра ниже. "Но эта оценка справедлива только для проектов, где обеспечено высокое качество торгово-сервисной среды и транспортной доступности, т.е. проектов, которые адаптированы для семей с детьми дошкольного и младшего школьного возраста. Сейчас это ядро спроса. Рынку нужны рабочие финансовые инструменты для покупки квартиры – ипотека на приемлемых ставках и условиях", — резюмировал эксперт.