Цена поведения: в России рекордно сократилось предложение апартаментов

Минстрой может запретить строительство этого вида недвижимости

Предложение апартаментов в новостройках России уменьшилось до минимума с 2016 года. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости. Хотя льготная ипотека не распространяется на апартаменты, спрос на них высок. Активность покупателей связана со снижением курса рубля, неопределенностью в экономике и поиском ликвидных, но недорогих активов, которые можно перепродать или сдать в аренду, утверждают специалисты. Апартаменты подходят из-за низкой цены, считают эксперты. Но Минстрой заявил о планах запретить строительство этого вида недвижимости. Тогда статус жилья смогут получить уже введенные в эксплуатацию объекты. Но только в случае, если законопроект об их амнистии будет внесен в Госдуму.

На доверии
Спрос на апартаменты растет несколько лет подряд — всё больше людей рассматривает этот тип недвижимости в качестве инструмента для инвестиций, сказал «Известиям» эксперт по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» Илья Паршиков. Обычно апартаменты стоят дешевле квартир в тех же районах на 10–15%, добавил он.

В 2020 году спрос на этот вид недвижимости вырос на 30–40%, сказал Илья Паршиков. Это связано с обсуждениями законопроекта об «амнистии апартаментов» (перевод их в статус жилья), считает эксперт. Ожидалось, что проект внесут в Госдуму до конца 2020-го, но это пока не произошло.

19 ноября в ходе выступления в Совете Федерации замглавы Минстроя Никита Стасишин сказал, что строительство многофункциональных зданий (могут сочетать офисы, жилье и апартаменты), возможно, стоит запретить. На момент публикации на запрос «Известий» в Минстрое не ответили. При этом представитель вице-премьера Марата Хуснуллина заявил «Известиям», что пока вопрос статуса апартаментов не решен.

— Сложно назвать точные сроки, когда законопроект внесут в нижнюю палату. Вопрос статуса апартаментов пока еще остается открытым, — сказал он.

Рынок давно ждет решения по будущему статусу этого вида недвижимости. От приравнивания уже проданных апартаментов к жилью выиграют покупатели. Девелоперам в будущем придется пересматривать и дорабатывать свои перспективные проекты, чтобы они соответствовали новым требованиям, сказал акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.

В настоящий момент в законодательстве нет конкретного определения апартаментов — они классифицируются как коммерческие площади.
Если же апартаменты запретят строить в будущем, властям придется детально проработать законодательную базу и выработать критерии, по которым можно будет различать апартаменты для проживания на постоянной основе, апарт-отели, помещения свободного назначения, коммерческие торговые и офисные объекты, добавил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Отсутствие этих критериев усложняет запрет, подчеркнул он.

Из-за ажиотажного спроса объем предложения апартаментов в новостройках в этом году рекордно снизился — в среднем на 8–10% по стране, прогнозирует Илья Паршиков. За первые три квартала 2020-го — на 15%, поскольку продукт привлекателен для инвесторов, отметила генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Если стагнация спроса и начнется, то не ранее начала следующего года, добавила она.

Активность покупателей обусловили снижение курса рубля, неопределенность в экономике и поиск ликвидных, но недорогих активов, которые можно перепродать или сдать в аренду, указал генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

Перспективы рынка
Сейчас рынок апартаментов в основном развивается в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае. При этом в столице апартаменты — доступный аналог жилья, а в Петербурге и Краснодарском крае это по большей части апарт-отели (приносят доход владельцам от сдачи в аренду), рассказал Илья Паршиков.

В Москве по итогам III квартала предложение апартаментов уменьшилось на 14% по сравнению со II кварталом и на 13% по отношению к началу 2020-го. Сейчас в столице представлено 6,4 тыс. апартаментов в новостройках комфорт- и бизнес-класса против примерно 7,4 тыс. в начале года, рассказала «Известиям» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Это самый низкий показатель за последние четыре года. В среднем с 2016-го каждый месяц объем рынка апартаментов комфорт- и бизнес-класса в столице оценивался в 7,5 тыс. объектов, — уточнила эксперт.

Не исключено, что если не введут запрет на этот вид недвижимости, его популярность постепенно будет расти и в других регионах, полагает Илья Паршиков.

Покупатель всё более лоялен к этому формату жилья. Наиболее интересные изменения стоит ожидать на рынке апарт-отелей, добавила Яна Глазунова. Пока этот формат в столице представлен ограниченным предложением, но именно он популярен у инвесторов, сказала она.

Высокий спрос и уменьшение предложения апартаментов подстегнули рост цен на них. За III квартал стоимость первичных апартаментов в среднем выросла на 5,6%. За аналогичный период квартиры подорожали на 3,9%, сказала Мария Литинецкая.

Динамика роста стоимости такого вида жилплощади оказалась более интенсивной, чем у квартир. Это обусловлено тем, что значительная доля апартаментов представлена в высокобюджетных сегментах, где покупатели и собственники в высокой степени рассматривают недвижимость как инвестиционный актив. На фоне девальвации рубля и снижения доходности других инструментов инвестиций стоимость недвижимости повышается, рассказала она.

Как ранее писали «Известия», стоимость жилья продолжит рост. По итогам 2020-го цены могут увеличиться на 12–15%. Если апартаменты получат статус жилья, их стоимость может сравняться с ценами на квартиры в аналогичных локациях, считает Илья Паршиков. В 2021 году рост средней стоимости апартаментов составит 7–9%, спрогнозировал он.