Будут ли после пандемии востребованы микроквартиры?

Эксперты единодушно признают формат как временный, не приспособленный для длительного проживания.

Режим самоизоляции выявил недостатки жилья, о которых раньше его обитатели и не догадывались. Например, речь идет о тесноте, то есть, небольшой площади. Тем не менее, на рынок по-прежнему выходят микроквартиры. Кому они нужны и каково будущее формата, "Интерфакс" уточнил у экспертов.

Минимальная площадь квартиры уменьшается с каждым годом. Если в промышленных многоэтажках Советского Союза минимальной была общая площадь около 26 кв.м., то к 2020 году она уменьшилась до 11 кв.м. Но это пиковые значения. В среднем, эксперты считают малогабаритными квартиры площадью 20 кв.м. и менее. Такие квартиры не массовый товар, тем не менее, по данным "Авито Недвижимость", в целом по России, доля малогабаритных объектов в общей структуре предложения на вторичном рынке недвижимости составляет 11%, спроса — 7,4%. В Москве квартиры площадью менее 20 кв. м интересуют 11% потенциальных покупателей. В свою очередь, доля предложения этой категории на столичном рынке составляет 13,4%: преимущественно, это студии, расположенные в пределах МКАД, чей метраж не превышает 18 кв. метров.

Есть купец

"Спрос на квартиры небольших площадей есть, и, скорее всего, он и дальше будет активен. Цена малогабаритных объектов конкурентоспособна, она может составлять порядка 3,5 млн рублей, что значительно ниже, чем стоимость полноценной однокомнатной квартиры, цена которых начинается от 6 млн рублей. Этим они привлекательны для покупателя", — рассказывает председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик.

Подтверждает слова коллеги управляющий партнер компании "Метриум" (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая, которая отмечает, что в целом на студии в московских новостройках приходится примерно 9% сделок. Однако средняя площадь студии – 25 кв.м., поэтому доля малогабаритных квартир меньшего размера в структуре продаж еще ниже (порядка 3-4%).

"Такое жилье востребовано в основном клиентами с самыми низкими бюджетами – часто это одинокие молодые люди или пары, приехавшие в Москву из других городов. Малогабаритные студии приобретают иногда для студентов родители. Чаще всего такие варианты жилья можно встретить в крупных жилых комплексах на периферии Москвы (ближний пояс при МКАД и за МКАД), но есть подобные варианты и ближе к центру", — говорит эксперт.

Она поясняет, что в целом доля студий в структуре предложения растет. В июле она составила 13%. Такие квартиры в подавляющем большинстве случаев представлены в современных новостройках, так как в советское время минимальная площадь отдельной квартиры составляла порядка 30 кв.м.

"Правда, на рынке есть проекты реконструкции старых гостиниц или общежитий, где продаются студии площадью до 20 кв.м. В обычных многоквартирных домах инвесторы нередко приобретают большие квартиры (чаще трехкомнатные) на первых этажах и трансформируют их в отдельные студии", — отмечает Литинецкая.

Что за товар?

На самом деле, эксперты отмечают, что микроквартиры – это не тренд современного рынка недвижимости, строилось подобное жилье и раньше.

"Примеров подобного жилья не мало. Есть малогабаритные квартиры советских времен, когда для сотрудников предприятий строились дома гостиничного типа. Площадь таких квартир начинается от 12 кв.м., а кухни – от 3 кв.м. Так, например, такие варианты, представлены в пятиэтажном фонде во многих районах, например в Метрогородке, Южном Медведково, Ростокино, Нагорном, в районе станции метро Октябрьское поле, на Семеновской улице, улице Буракова и т.д., — говорит Толстик. — В новом жилом фонде малогабаритные квартиры представлены в современных комплексах апартаментов. Как правило, это квартиры-студии площадью от 12 метров".

Вообще, по словам руководителя Аналитического центра Циан Алексея Попова, на вторичном рынке есть несколько групп сверхкомпактных квартир:

• Переделанные из технических помещений. В домах 1930-50-х годов на первых этажах (а иногда и в полуподвалах) часто проектировались помещения для хранения уборочного инвентаря, для временного проживания дворников, сторожей, сотрудников дворовых котельных. В некоторых случаях эти дворницкие со временем превращались в служебное квартиры, а в 1990-е годы были приватизированы и затем стали полноценными участниками рынка жилья. В эту же категорию можно отнести и жилье на мансардных этажах.
• Переделанные из многокомнатных квартир на первых этажах. Такие квартиры-конструкторы получаются при “нарезке” многокомнатной квартиры на крохотные студии. При этом выполняется перенос мокрых зон (а это возможно легально осуществить только на первом этаже) и меняется конструкция общего коридора на этаже.
• Общежития или нежилые здания (здания институтов, АТС и пр.), подвергнутые реконструкции и превращенные в квартиры.
• Студии в недавно построенных новостройках. В отличие от рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области (где на них приходится 17% сделок) в Московском регионе таких лотов совсем немного (около 1,5%).

Ложка дегтя

Несмотря на более низкую стоимость и зачастую (если речь идет о вторичном рынке) хорошую локацию, есть в таком формате жилья и свои негативные стороны.

"Как правило – малогабаритная квартира – это некий стартовый, временный вариант. Зачастую малогабаритные квартиры приобретают молодые люди без семьи или пары без детей, и через какое-то время, в связи с изменением семейных обстоятельств, они эти квартиры продают. Поэтому покупая малогабаритную квартиру на вторичном рынке необходимо тщательно проверять ее историю", — говорит Толстик из МИЭЛЬ.

Попов из Циан добавляет, что “очень маленькие квартиры” (помещения площадью от 9 до 20 кв. метров — ИФ) не приспособлены для длительного проживания.

"Даже одному человеку в таком пространстве постоянно жить со временем станет некомфортно. Если для компактных квартир-студий (28-35 кв. метров) есть ряд решений по эргономике помещения, которые позволяют наладить быт в таком небольшом пространстве, то для 20 квадратных метров они отсутствуют. В связи с этим реальный интерес покупателей к таким лотам находится на очень низком уровне", — считает эксперт.

Кроме того, он отмечает, что основной риск при покупке жилья на вторичном рынке — неизвестные к моменту сделки претензии со стороны бывших собственников. Правда, этот фактор здесь не так актуален, так как большинство этих помещений не имело сложной истории смены собственников, в них ниже вероятность прописки детей (права которых могли бы быть нарушены) и так далее.

"В таких сделках важнее следить, что к выделению этого помещения в качестве отдельной квартиры нет претензий со стороны управляющей компании, а само оно не является долей в квартире (т.е. имеет отдельный лицевой счет, кадастровый номер и т.д.)", — говорит Алексей Попов.

Фургон с пряниками

Возможно, для длительного проживания микроквартиры и не годятся, но инвестиционный интерес все же представляют. Именно так считает руководитель направления посуточной аренды "Авито Недвижимость" Артем Кромочкин.

"Малогабаритное жилье — популярный формат в краткосрочной аренде. В случае, если человек бронирует квартиру на 3-4 дня, ему зачастую не нужна большая квартира, важнее удобная локация и хороший чистый ремонт. Поэтому такие маленькие объекты популярны у управляющих компаний как во вторичке, так и в новостройках. По сути, такие объекты – альтернатива номеру в гостинице, при этом более функциональная, с лучшим расположением, по более доступной цене. Поэтому неудивительно, что большинство объявлений (приблизительно 55%) о краткосрочной аренде малогабаритного жилья располагается в туристически привлекательных регионах России. Среди них курортные города Краснодарского Края, Крымского полуострова, Москва и Санкт-Петербург", — говорит эксперт.

Примирительную точку в споре ставит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова, которая отмечает, что на западе тренд появления микроквартир был связан с развитием формата mixed-used, когда в концепции проекта заложено развитие сильных общественных пространств. Это позволяет человеку проводить минимум времени в ограниченном пространстве. Но после опыта пандемии мы видим изменение отношения людей к личному пространству. Покупатели готовы платить больше за лучшее качество и метраж. И это линия поведения усиливается. Россия не Гонконг, земли у нас достаточно. Кстати, по статистике в 2018 году в 27 странах ЕС в квартирах проживало только 46% населения, а в отдельно стоящих домах – 34,7%", — заключает эксперт, поясняя, что тренд на микроквартиры даже в Европе сходит на нет.