Отмена льготной ипотеки

Отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024 года стала неожиданностью или даже шоком. За четыре года россияне привыкли к ее постоянному существованию. Этот шаг государства не только усложнит путь к своему собственному жилью, но и кардинально изменит весь рынок недвижимости. Разбираемся, почему отмена льготного ипотечного кредитования состоялась именно в 2024 году, как это скажется на покупателях и к каким изменениям стоит подготовиться.

Причины отмены льготной ипотеки

Государственная программа льготного ипотечного кредитования действовала с начала 2020 года. Ее ввели на фоне кризиса, вызванного коронавирусными ограничениями, чтобы стимулировать строительство и развитие жилищной инфраструктуры. С тех пор условия несколько раз пересматривались, но льготы все еще оставались актуальными и существенными. И вот, с 1 июля господдержка на жилищное кредитование прекратилась окончательно. Может показаться, что это ничем не оправданный вред, нанесенный россиянам. Однако существует ряд объективных причин, которые делали льготную ипотеку в какой-то степени вредной.

Переплаты на первичной недвижимости

Так как основной целью действия льготной ипотеки была поддержка строительства жилищного фонда, господдержка действовала только на покупке жилья в новостройках. Резкий скачок спроса спровоцировал закономерный рост цен на первичном рынке, который значительно опережал динамику вторички. В результате разрыв в ценах в 2024 году составил около 45%. Покупатель квартиры в новостройке не сможет продать ее за ту же сумму или хотя бы близкую к первоначальной. Аналогичные риски действуют и для кредитора, который в случае невыплаты ипотеки не сможет вернуть себе эти деньги.

Абсурдность сложившейся на рынке ситуации еще и в том, что значительная часть стоимости квартиры исчезает сразу после ее покупки, так как она становится вторичкой. Это не объясняется разницей между новым и устаревшим жильем, причина только одна: первичку можно было взять под льготный процент.

Недоступность для малообеспеченных граждан

Несмотря на красивую обертку, льготная ипотека вовсе не означала доступность для малообеспеченных россиян. С 2020 по 2024 годы минимальный размер первоначального взноса вырос с 15% до 30%. Такие огромные суммы не могут позволить себе нуждающиеся, поэтому спрос на ипотеку стали формировать только обеспеченные россияне. То же самое касается и ежемесячного платежа: при доходах ниже среднего выплачивать их будет крайне проблематично, это значительно ухудшит качество жизни.

Финансирование государственной поддержки ипотечного кредитования осуществляется, главным образом, за счет налога на добавленную стоимость, или НДС. Этот налог автоматически заложен практически во все товары и услуги, которыми пользуются граждане разных социальных слоев. В итоге получается, что малообеспеченные россияне не могут позволить себе оформление льготной ипотеки, но при этом своими налогами они финансируют скидки для более состоятельных граждан.

Такая несправедливость подтверждается статистическими данными Сбербанка: только 2,5% всех ипотек оформлены гражданами с низкой зарплатой. И напротив, более 85% кредитов получили обеспеченные граждане. Такой дисбаланс был несправедлив, поэтому нуждался в коррекции.

Нагрузка на госбюджет

Отмена льготной ипотеки для всех категорий населения изначально была вопросом времени. Снижение процентной ставки – не инициатива банков. Это результат компенсации государством разницы между льготной ипотекой и рыночной величиной процентов. Величина этих компенсаций поражает: она больше, чем суммарные годовые расходы на образование и здравоохранение.

Государственные расходы растут с каждым годом, так как увеличивается ключевая ставка. Если бы количество таких кредитов было небольшим, а основными получателями стали уязвимые слои населения, еще можно было бы ожидать продления льгот. Однако по состоянию на 1 июля 2024 года основные получатели такого кредитования –обеспеченные россияне, которые инвестируют в жилье, чтобы получать с него пассивный доход. Завершение льготной ипотеки прекратит эту практику, и госбюджет больше не будет финансировать инвесторов за счет денег налогоплательщиков.

Что будет после отмены льготной ипотеки

Завершение многолетней программы с 1 июля было анонсировано заранее, поэтому 2024 год запомнится настоящими «качелями» на рынке недвижимости. Так как решение с отменой ипотеки не будет пересматриваться, многие покупатели в срочном порядке начали брать кредиты, пока действует сниженная ипотечная ставка. В мае и июне банки наблюдали рост спроса на 40-50% относительно предыдущих месяцев. Многие из этих новых заемщиков изначально планировали заняться жилищным вопросом позднее, в том числе через несколько лет. Так как они взяли кредиты сейчас, очевидно, что спрос на кредитование просядет, и после июля 2024 года квадратные метры в новостройках будут пользоваться куда меньшей популярностью.

Рассмотренные причины последних изменений ипотечных программ никуда не денутся, поэтому рассчитывать на скорое возвращение такой господдержки не стоит. В долгосрочной перспективе возможно создание новых программ для малообеспеченных или других слоев населения. Однако в ближайшие месяцы и даже годы стоит быть готовым, что новые выгодные тарифы появляться не будут. В это же время останутся другие льготные ипотеки: арктическая, дальневосточная, семейная и для айтишников. Возможны незначительные изменения в условиях, но в целом эти программы продолжат работать, а спрос на них может даже возрасти.

Изменения в других льготных программах

Несмотря на аннуляцию льготной ипотеки на квадратные метры в новостройках, государственные программы продолжают действовать, поэтому определенные категории граждан смогут оформить кредит на приемлемых условиях. Вот последние новости об изменениях в разных видах ипотек:

●       Семейная. Действие особых условий должно быть продлено минимум на год, поэтому семьи смогут воспользоваться таким тарифом. Обсуждаются разные опции по льготной ипотеке, в том числе повышение ставки до 12%, если дети старше 6 лет. Есть и более экзотические предложения, например, 5% для молодых семей и 0% для многодетных, но в текущих финансовых реалиях принятие таких поправок будет скорее из области фантастики.

●       Дальневосточная, Арктическая. Воспользоваться кредитом теперь могут участники военных действий, а для медиков и педагогов исчезло требование пятилетнего рабочего стажа. Для вторички площадью более 60 м² максимальная сумма составит 9 млн рублей. При этом желающим оформить такую ипотеку нужно поторопиться. Министерство финансов отмечает, что ставка в 2% чрезмерно мала, и в течение 6 лет она будет постепенно повышаться до 8% годовых.

●       IT ипотека. Условия льготной ипотеки для айтишников дают возможность оформить кредит на сумму до 30 млн в городах-миллионниках и до 15 млн в других регионах. При этом льготная процентная ставка применяется только к стандартной сумме (18 млн и 9 млн). При покупке более дорогого объекта на оставшуюся сумму будет налагаться стандартная ставка, без скидок.

Рынок недвижимости после отмены льготной ипотеки

Последствия отмены льготной ипотеки обязательно приведут к изменениям на рынке недвижимости. В первую очередь прогнозируется естественное снижение спроса на ипотечные договора на первичном рынке. Так как цены на недвижимость остаются завышенными, а процентная ставка станет неподъемной для большинства россиян, спрос упадет не менее чем на 20%. Если учесть, что до 01.07 договор успели оформить покупатели, которые планировали брать жилье позже, то в июле и последующих месяцах вполне возможно и более значительное проседание спроса.

Параллельно с существенным уменьшением интереса к жилплощади в новостройках начнет расти спрос на вторичное жилье. Из-за неадекватных цен на первичку ряд россиян предпочтет более старые объекты новым квадратным метрам. При этом, как ни странно, ожидать значительного снижения цен на первичные квартиры не стоит. Определенное «проседание» расценок произойдет, но оно не будет настолько большим, чтобы сделать первичку более доступной для разных социальных слоев. В то же время, из-за роста спроса на вторичку, ее цена несколько вырастет. Поэтому при наличии планов на покупку таких квартир нужно принять во внимание, что в среднесрочной перспективе они ощутимо подорожают.

Последние изменения, связанные с завершением льготной ипотеки, также могут изменить формат оформления новых ипотечных кредитов. Чтобы «осилить» высокую процентную ставку и повысить шансы на одобрение заявок, ряд покупателей будет оформлять кредит в виде договора с несколькими созаемщиками.

Во многом изменения спроса и активности на рынке недвижимости будут зависеть от результатов пересмотра правил семейных ипотек. Многие получатели льготных кредитов – люди с семьями, поэтому в ближайшие несколько лет стоит ожидать увеличения доли сделок по семейной ипотеке.

Важно понимать, что разные ценовые сегменты рынка недвижимости отреагируют на отмену льгот по-разному:

●       Бюджетный сегмент почувствует изменения сильнее всего, так как львиная доля целевой аудитории не «потянет» ключевую ставку в 16%. Здесь произойдет самая существенная потеря спроса, а значительная доля заемщиков теперь будет приходить по семейным льготам.

●       Бизнес-класс будет затронут в меньшей степени. Здесь больше дорогого жилья, а среди покупателей преобладают обеспеченные россияне и люди, которые оформляют ипотеку ради инвестиций. Так как они получат доход от жилплощади, потери на процентах будут не такими существенными.

●       Премиум сегмент почти не ощутит потерю интереса или покупательской способности. Для людей с высоким достатком подобные перемены не станут проблемой. Кроме того, в этом сегменте немалый спрос по IT ипотеке (его величина будет зависеть от того, пересмотрят ли условия для айтишников).

Для покупателей московской недвижимости этот год принесет не только сложности с оформлением ипотечного кредита, но и общее подорожание бюджетного жилья. Это связано с тем, что новое решение Москомэкспертизы запрещает обустройство в проектируемых домах студий площадью менее 28 м². Это решение призвано повысить комфорт для жителей столицы, но вместе с тем минимальная цена недвижимости в новостройках вырастет.

Стоит ли брать ипотеку сейчас?

Во второй половине 2024 года россияне остались без одного из льготных тарифов, делавших жилье доступным. Поэтому теперь у желающих улучшить жилищные условия возникает дилемма: брать семейную льготную ипотеку, оформлять кредит с рыночной процентной ставкой или ждать лучших предложений.

Что касается возможного появления новых льготных условий, эксперты не дают никаких прогнозов. В краткосрочной перспективе ожидать новых предложений не стоит, так как сейчас в этом направлении не ведется никаких обсуждений. В дальнейшем вполне возможно появление новых возможностей для бюджетников, военнослужащих или других категорий, но пока нет понимания, в каком виде будут такие скидки, через сколько лет они появятся и появятся ли вообще.

При планировании покупки жилья лучше всего ориентироваться на текущую обстановку на рынках недвижимости и кредитования, а также на собственные финансовые обстоятельства. Если вы подходите под одну из категорий, рассмотрите покупку жилья по существующему тарифу.

Если приобретение новой квартиры, студии или другого объекта планируется не с целью переезда, а в качестве инвестиции, есть вариант, при котором даже повышенная ставка не станет проблемой. Это покупка недвижимости в активно развивающихся городах и регионах. Жилые комплексы с хорошей планировкой, расположением и инфраструктурой станут желанным объектом для арендаторов, а в будущем можно рассчитывать на значительную прибавку в стоимости этого жилищного актива.